遏樓以快打慢 激活近水濟急

施政報告論遏樓市政策，取向投於增加供應是對的，但始終未解決遠水不救近火的問題，樓市無降溫反加熱。農曆新年前後傳統淡季，業主叫價仍企硬，儘管政府官員沒少靠嚇，放聲遏樓市隨時出招，但樓市一於少理，業主惜售觀望，買家慌神搶盤，證明出招無用，靠嚇更加未能調控市場、未能改變預期。過往經驗顯示，政府出招只招來反效果。

市場盛傳，政府遏樓繼續沿用向買家徵稅的思路，打算對第二、三套房徵重稅，尚未知真假，已引起投資買家搶盤。其實，撇開這類招數的可行性不說，徵額外印花稅及買家印花稅的效果已有啟示，就遏需求入手，並不能改變樓價向升的預期，也就無從降低搶盤的衝動。事實上，樓市近年的漲勢難遏，正是以往被壓抑的需求釋放的結果。

又傳政府可藉收緊按揭，來壓抑樓價升勢，同樣亦是建基於抑需求難以看好。更重要的是，首階段收緊樓按後，如同抬高置業門檻，已將許多年輕買家摒於上車之外，奉行這一政策的負面作用明顯。況且，愈來愈多的辣招、特招，不斷強化政府的介入，勢必逐步降低干預的效力，增加日後退出干預的困難。

政府沿用既有的思路，或者效法其他經濟體，採用更多的限購之類的措施，顯然無濟於事。因為彼此發展模式不同，市場化程度不同，本港還有聯匯制度規限了政策發揮空間，注定了要用自己的方式去調整。過去採取極端的壓縮供應政策，造成了供應的斷層，如今怎能用極端的壓縮需求政策去重新平衡市場呢？不斷走極端，又怎能不是政策大忌？

惟有以快打慢、激活近水，才是可行之道。這裏的「近水」，當然不是指望用現樓現貨去平抑需求，畢竟樓房要有序建起來。政府可以做的是，加快建樓的過程，譬如，審批圖則的流程可簡則簡，提高行政效率；同時，加快推樓的過程，譬如，加速樓花通過審批應市以解「盤荒」，一方面可讓心急買家盡早有貨揸手，能知何時上樓定下心來，另一方面增加短期供應數目的透明度，令市場各方心中有數。

此外，在公營房屋這一塊，除了許以空泛的上樓時限承諾，亦可以考慮以遠期樓花，預作分配的方式，給合資格人士派「定心丸」，達到以快（推樓快）打慢（建樓慢）效果。這樣做的好處，是以政府的信用，市民即使買遠期樓，也不虞無貨收或貨不對辦，讓合資格人士盡早有樓揸手，改變近水匱乏的預期，去沖銷實際供應不足引起的買樓衝動，為搶盤風氣降溫，達到有序紓解供應壓力的效果。

政府這麼做的另一個好處是示範作用，與私樓鬥快推樓花，改變供應預期後，可收平抑漲價的作用。以這種做法去調節市場，要比鐵腕限制需求，甚至求助於「空置稅」，更為可行及有效。實際上，樓市熾熱的程度，已遠超本港可承受的水平，市勢已不容許政府以無效的政策，來蹉跎寶貴的時機，而需要有實效地為發燒的樓市降溫，設法激活近水就是濟急之道。