市場綜論：預期效應對樓市的影響

特首在上星期推出施政報告後，話題在本星期轉到空置稅，說不排除開徵樓宇空置稅的新措施。空置稅對樓市有甚麼影響？先看以下兩個故事。

故事一：在某間小學內，有一片漂亮的草地。有一日，校長在草地的周圍，加插了很多「勿踐踏草地，否則會重罰」的木牌。當學生最初看見這些木牌時，大家都不敢走進草地，並不停地猜想：「到底是甚麼重罰？」然而，有一個愛挑戰的頑皮學生，單腳在草地踏了數下，哈哈大笑說：「我踏進草地啦！」其他同學最初覺得他一定會受罰，但數天內他也沒發生甚麼事，於是他變本加厲，整個人跑進草地幾秒鐘，然後第三次、第四次……一次比一次厲害，其他同學看見他亦有樣學樣，但全部都沒有受罰。最後這片草地被踏得體無完膚，不似人形。

故事二：政府官員大談香港的樓價很貴、樓價與市民的購買力脫節、政府有需要時會毫不猶豫出招穩定樓市……大家最初聽到這個言論，都擔心樓價會因而下跌，不敢買樓，有些人更立刻賣樓轉為租樓；但過了一段時間，看見樓價並沒下跌，甚至向上回升。早前不敢買樓和賣樓的人都深感後悔，二手業主的叫價變得更硬，樓價愈升愈高。

這兩個故事是要說明心理學有一個叫「預期效應」的理論。當一個人對將來產生了預期，這個預期會影響到個人認知，對未來的行為也會改變；如大家預期公司某件物品會升值，爭相買入，其價格就會上升。美國聯儲局前主席格林斯潘就是這方面的高手，把利用「口術」控制市場的技術發揚光大，只要他對美國經濟情況發表言論，就會為投資者帶來「預期效應」，令到華爾街股市升升跌跌，市場也會受到影響。

不過這些「預期效應」出現「落空」的時候，結果與預期不同，就會產生負面影響，本來中性的想法，反而會與預期行為相反。

設空置稅難壓樓價

樓市在過去兩年也是一樣。政府出招穩定樓市，開始時大家會產生「預期樓價下跌」的想法，但過了一段時間之後，看見樓價沒有下跌，預期結果出現落空，反而令到有一班早前不敢買樓的人，預期落空之後更心急買樓，進一步推高樓價。施政報告推出後的一個星期，更加劇了這個現象。

現在港府說研究空置稅，以防新盤囤積居奇，增加市場供應。但是否真的做到？如果政府現在「大大聲」，但最後不能成功推出，或推出後不能令發展商盡快釋放已建成的空置單位，反而會使人更心急買樓，推高樓價。

空置稅是一項技術難度很大的工程，要決定樓宇是否空置，需要很多工夫，地產商亦會見招拆招，如把物業放租、延遲不取入伙紙等；而二手市場，就更難以考查是否空置。就算成功推出空置稅，未必能壓低樓價，反而製造另一次「預期落空」。

此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。

中信証券國際執行董事 林一鳴