置富趙宇：管理靠觀Mall

二○一二年可謂房地產信託基金（REIT）豐收的一年，多隻REITs都錄得股價大漲，當中又以置富產業信託（00778）升幅逾60%跑贏同業，除因資金「避險」，流入有穩定分派的REITs外，也因不少房託管理人採取積極管理。置富產託副行政總裁趙宇表示，公司採取「動態人口管理」的策略，希望與逛商場的人走得更近，藉此提升整體質素。

置富目前有十六個私人屋苑商場，大部分提供生活必需品，服務當區居民。超市、餐飲、濕貨、教育服務等，佔了租金毛收入約六成。趙宇坦言：「無論個市好或唔好，對呢類貨品嘅需求都係差唔多。我哋呢類物業種類，抗跌力係最強。」她粗略估計，基金八成收入來自當區居民的消費，餘下兩成來自內地人來港購買日用品。

迎合社區 調整租戶

趙宇認為，要保持租金收入增長，「不能一個模式管理晒十六個場」，要先了解當地需要，作出配合。掌握當地人口資訊，就成為她管理商場的關鍵。

「如馬鞍山比較多BB車出入，所以我哋會着重家庭客，賣多少少兒童產品、教育服務。」一談到商場的客源，她如數家珍。除了日常考察，趙宇指商場內「落手落腳」去做的管理人員就成主要資訊來源。置富產託從來沒擁有過自己的物業管理公司，所有商場內的物管都是向外聘請，包括長和系的港基和高衞兩大物業管理公司。

設立品牌 提升資產

置富產託○三年在新加坡上市時只得五個物業，其後分幾年向母公司購入其他物業成為現在的物業組合，趙宇指，現聘用的物管公司，原本在各自的商場內工作多年，對各租客、社區認識尤深，能掌握當區消費者的情況。

一一年置富產託設立了「置富Malls」品牌，希望將形象、服務等各項統合，而各物管公司管理層定期與置富產託開會，為確保服務質素能夠統一，不會出現各物管公司各自為政的情況。

近年資產提升計劃（AEI）成了不少REITs股價上升的靈丹妙藥，趙宇不諱言AEI可長做長有，因不單止為「靚」而變，也為着消費人口的變而變。「因人口年齡是在變化中，如馬鞍山廣場小朋友較多，十年後是年輕人，可再做提升，沒有話一次變動就成為完美。零售是較為動態。」