美樓市復甦 房產ETF當炒

美國樓市泡沫在○八年爆破，觸發次按危機，但在近期美國經濟回暖、樓市開始回升之際，原來投資美國地產以及建築相關股份的ETF（交易所買賣基金）早已偷步爆升，且勢頭強勁，希望趁早分一杯羹？不妨選擇相關ETF。

投資外地物業向來被視為「隔山買牛」，風險甚高，但如果投資者想伺機在美國樓市復甦之際賺一筆，可以買賣美股的方式買入在美上市的房地產ETF。

去年九月聯儲局宣布無限量購買按揭抵押證券（MBS），壓低息率，刺激樓市，按十月標普Case-Shiller樓價指數顯示，二十大城市樓價按年4.3%，高於市場預期，是自一○年五月以來最大升幅，不過值得留意的是，指數統計範圍主要包括獨立屋（Single Family House），不包括公寓（Apartment）或合租房，此外指數只統計物業兩次交易紀錄的變幅，新建樓房並不計入。

新屋動工 未及二手

中投証券副總裁譚梓業曾在美國生活多時，熟悉當地房屋市場。他認為，雖然美國樓市有復甦迹象，但很視乎個別地區而定，而且目前二手市場交投回升，但新屋動工數目上升幅度仍未算是理想。」

他解釋，建造新屋的計劃始於發展商，先買地再聘請承建商建築，計劃可以長達十年甚至二十年，但當二手樓市場的指數上升速度比新屋動工快，即反映市場不敢看太長遠，前景仍未明朗。據報美國去年十一月新屋動工數目按月跌百分之三，仍較市場預期差。

儘管市場前景尚未明朗，其中投資於美國建築及家居維修股份的ETF率先跑出。以iShare道瓊斯美國房屋建築業指數ETF（美股：ITB）為例，其追蹤道瓊斯美國住房建築商指數表現，ETF一年回報表現近69%，同期基準指數回報相若，十大持股包括有全美最大住宅建築商Lennar Corp（美股：LEN）及家用建材用品零售商家得寶Home Depot（美股：HD），兩者去年分別各升96.79%及47.12%。

不過談起投資美國樓市，譚梓業直言不喜歡在美國直接買磚頭，從經驗得知，樓市見升幅，背後不一定有穩健基礎支持，「就如以前的硅谷，是因為當時科網業界富裕起來，他們有一大筆錢，很容易就炒起了附近的樓，後來科網股爆破，部分人無力償債，於是便出現一個個銀主盤。」

REITS回報穩定

所以，他偏好有穩定回報的房地產信託基金（REITS），「美國政府會向外國投資者雙重徵稅，包括資產增值稅及入息稅，單身人士稅收更高達三成多，所以香港人直接投資美國股票不會有太大得益，反而商場或者酒店的REITS就買得過，有穩定的回報，而且部分是免稅的。」

他推介一隻由嘉信發行的美國不動產投資信託ETF（美股：SCHH），追蹤道瓊斯美國精選REIT指數表現，一年回報約18%，股息3.38厘。「買REITS，雖不如股票增幅那般強勁，但一般會包含幾個州份的不動產，且有平穩增長，相反當遇着跌市，跌幅亦會較小。」

他預料，美國低息期維持至一五年前，企業享受了一段長時間的低息借貸，毛利一定受惠，有能力增聘人手，帶動美國股樓向上，預計美國樓價整體仍有5至10%上升空間。但他強調升幅只會平穩向上，「因為美國地方很大，美國人買物業亦是自用需求較多，不是投資用途，所以樓市難以爆升。」

個案直擊：港人美國買樓實錄

Ginn及丈夫Johnny數年前在美國俄勒岡州波特蘭（Portland）定居，在郊區比佛頓市（Beaverton）以22萬美元買入約1,700呎的獨立屋，不過三年來當地樓價下跌，雖然最近輕微回升，但目前該物業只值約19萬美元。

她指在購買物業前，她需要向銀行或按揭公司申請按揭，視乎他們的收入、信用，決定按揭的利率及按揭成數。

他們當時所買的是一個「銀主盤」，因為上手業主無力繼續支付房貸，而要跟銀行達成協議，以低於貸款金額價格出售物業。

供樓息平 雜費卻貴

她表示，當時以物業售價的七成向銀行做按揭貸款，要以扣稅後的收入作基礎。最初以定息5厘做三十年按揭供款，但她留意到美國息口維持在低水平，因此最近進行轉按，新做按揭只有2.75厘，供款年期亦縮減至十五年。

她指出，在利率較高的時期，較多人會選擇以浮息做按揭，但以目前息口相當吸引，不少人都選擇做定息按揭「供平樓」。

不過，供樓雖然平，但在美國置業的雜項費用亦頗多，包括住屋保險，如果首期不足兩成，更要額外每月支付200美元保險費。此外，每年更都要向政府支付物業稅，視乎居住的環境及物業的價值。Ginn透露，他們每年需繳3,300美元稅，相當19萬美元樓價約1.7%，比例相當高。另以她了解，在學校區附近，3,000呎的物業，每年繳稅更可高達9,000美元。

參考房地產網站Trulia數據，比佛頓市平均呎價約130美元，按年增4.8%。成交量中位數508宗，按年升4.7%。