重建豁免BSD門檻要降低

如全球許多大城市一樣，香港面臨市區老化，舊樓失修，老業主受經濟所限，無力維修，港府近年已大力推動包括由市建局執行的樓宇維修大行動、維修樓宇貸款計劃等，但修修補補，舊樓始終愈來愈舊，要長遠解決問題，始終是要重建，但各區舊樓數量龐大，市區重建任務不能光靠市建局去進行。

特區政府於二○一○年中，修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（簡稱強拍條例），將舊樓強拍申請門檻調低，五十年樓齡的只需收足八成業權份數便可申請強拍，目的就是鼓勵發展商購併舊樓作市區重建。強拍申請由二○一○年的21宗，上升至二○一一年的46宗，今年到十二月中更升至57宗。舊樓重建帶來新生活，個別地盤更向政府支付大額補地價，帶來庫房新增收入。舊樓重建後亦帶來市區新增樓宇供應，滿足市場需求。

花十年收購不出奇

既然市區重建要靠發展商去執行，在各項政策上，應朝正面鼓勵方向去配合。今次推買家印花稅（BSD），港府似乎未能全面考慮收購舊樓牽涉的困難及時間性。首先收購舊樓並非平鋪直敍，在未達到可以向土地審裁處申請強拍門檻（即八成或九成業權份數）之前，透過代理與小業主接洽，只是你情我願性質，不可能有固定時間表，收購持久的例子甚多。

發展商可能按不同時間所收到單位，以不同有限公司持有。很多市區地盤是經過多次收購都不成功，最後能夠僥倖成功達致強拍門檻，全賴發展商有耐性兼肯添價，整個過程一般非十年以上不能達到。

筆者看過運房局及地建會的網頁，在這個課題上，彼此意見南轅北轍。既然BSD的目的不是要阻嚇市區重建，就應該讓發展商收購舊樓作重建予以豁免。

持兩成業權可退稅

港府的「六年期」退稅條件不能切合上述實際情況，建議當局應該直接豁免任何能夠取得符合申請強拍條例門檻的舊樓重建。同一發展商屬下不同公司之間的住宅物業轉讓，亦應可獲直接豁免BSD。

舊樓收租回報不高，非為重建，無人願意鎖死資金買入同一地段多個舊樓單位，銀行亦不做按揭，建議鼓勵發展商繼續收購舊樓，發展商只要能證明於申請前五年內購得重建地段20%業權份數，便可獲BSD退稅。