綠悠定價高難為白表客

張小姐︰本來打算認購房協於青衣的「綠悠雅苑」，但看了價單後，定價根本脫離白表申請者可承擔範圍，請問對此有何意見？

答︰「綠悠雅苑」成為城中熱話，其中一個原因是不少準買家均擔心若成功抽得單位，「上會」會否出現問題。因為在房協的發售資料中，有列明賣家不保證買家能取得多少按揭成數，這是過去在居屋發售中沒有列明的。

上會問題 困擾買家

雖然房協已即時補鑊並承諾會為買家提供二按，但始終離交樓日還有一段頗長的時間，到時經濟情況如何、樓價升跌如何還存在不少變數，如果有意購買「綠悠雅苑」的話，這個因素不得不作考慮。

除了「上會」的問題外，其實坊間對「綠悠雅苑」最大的意見還是在定價問題上。根據房協所提供的資料，單位以市價約七折出售，售價約240萬至510萬元，如果用現時的私樓計，價格不算太貴。可是，如果和「綠悠雅苑」所針對的潛在買家群比一比，即時出現一個怪現象，就是大部分所謂的目標潛在買家，其實都未必買得起。我們可以簡單為目標潛在買家計一計數。

首先，「綠悠雅苑」今次接受綠表和白表申請，綠表申請者並無入息限制，白表則設有收入和資產限制，家庭總收入每月不能超過25,000元（一人家庭）或40,000元（二人或以上家庭）；家庭總資產不能超過50萬元（一人家庭）或83萬元（二人或以上家庭）。

以兩房單位計，實用面積大約550方呎，平均呎價6,500元，樓價約360萬元。若支付一成首期供九成，分二十五年攤還，每月還款額約14,000元（以實際息率2.2%計算）。

利息倘升 供款吃力

如果用家庭總收入上限4萬元計，當然供樓負擔未算吃力，但不要忘記現時處於極度低息環境，一旦息口回升（以實際息率6%計算），未來每月還款額有可能跳升至2萬元以上。到時即使是家庭收入有4萬元，供樓也未必是易事。

當然，筆者不是主張政府要減價，因為補貼性房屋所用的是公帑，不可能一面倒向受惠者傾斜，當中也要顧及公平和其他納稅人的感受。但這件事上充分凸顯了政府現時在處理房屋問題上，所要面對兩難的局面。

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