資金湧入工商舖證據確鑿

土地註冊處公布十一月份樓宇註冊數字，總共11,581宗，比對上月份的11,928宗，只微跌2.9%，表面上顯示港府十月底推出的「雙辣稅」打壓樓市，只收到輕微效果，但實際上並非如此，筆者嘗試從各項具體數字，分析「雙辣稅」對各類物業所造成的影響。

首先看看住宅類及非住宅類別的成交量，十一月份的兩類別成交，分別為住宅7,035宗和非住宅4,546宗。比對十月份的兩類別成交為8,714宗及3,214宗，住宅類別成交按月下調19.3%，非住宅類別成交按月升41%，即是住宅市場萎縮兩成，而非住宅物業市場成交升四成，反映新稅務措施出台後，物業投資市場仍然活躍，只不過是資金快速由住宅市場，轉移至不受新稅限制的非住宅市場。同月份非住宅交易量急升，正好填補了住宅交投量急挫的影響，造成總體交易只微跌的表象。

車位近錄蝕讓個案

再分析十一月份逾7,000宗住宅成交中，新樓盤只佔1,060宗，較十月份數字跌逾50%，為該月最大跌幅之物業分類，相信是市場對「買家印花稅」的反應，亦可以說是港府壓抑非本地買家的需求所造成的後果，假如一手住宅銷售量持續下跌，勢將影響發展商的業績。

至於二手住宅成交量，調整相對溫和，可能跟市場在按息低企的環境下，仍有一定來自買樓自住的需求，另一方面，二手樓比一手樓樓價低，或因此受「雙辣稅」效應的影響較輕。

另一邊廂，十一月份工廈、商鋪及寫字樓註冊量為2,400多宗，按月升約13%，而車位錄得1,900多宗交易，按月大升逾一倍。車位成交大升與期內發展商推出車位銷售，以及炒家入市有關，但好景不常，近期已出現二手車位承接乏力及「蝕讓」個案。

總體來說，受港府調控住宅樓市措施影響，住宅物業成交或將持續回落，未來按息走勢是關鍵，如持續低企，樓市將會呈成交少，但樓價不跌或微跌之局。反之，假如按息因任何原因抽升，樓價勢必回落。一手樓表現差，發展商向政府表達意見後，看看有沒有空間調整一下「買家印花稅」的適用細節。商舖甚至寫字樓及工廈，目前是投資者熱捧對象，但這幾類物業一般銀行按揭保守，資金門檻高，只適宜資金雄厚的專業投資者。

至於車位，雖然所需資金較少，但投資需掌握的學問卻也不少，奉勸勿人炒我炒，小心坐艇。