港元貶值非樓價失控真兇

黃先生︰聯儲局增加量化寬鬆規模，相信會令美元貶值，港元亦會同步下跌。持續貶值的港元，是否會增加香港樓價失控的機會？

答︰聯儲局宣布在現行「扭曲操作」到期後，會每月增加買入450億美元的長期國債，以保持貨幣政策不會出現改變。因此，即使年底「扭曲操作」到期，聯儲局仍然會加碼買債，以支持美國經濟。

明年全球貨幣供應只會持續增加，特別是美元。預期在美元供應大增下，美元整體價值會出現另一波的貶值。由於聯繫匯率制度的關係，美元貶值即港元貶值，即時令不少人擔心港元進一步貶值，會令樓價失控問題愈趨嚴重。

日企經歷 前車可鑑

筆者一向認為港元貶值不是令香港樓價失控的一個重要因素。因為從投資的角度看，若一個國家或地方的貨幣貶值，它對外地人選擇是否投資當地的影響，應該是負面的。對於外國投資者而言，在考慮投資回報時，是以自己生活的地方貨幣去計算成敗，若果出外投資時，外地的貨幣貶值，當投資者將投資出售，並兌換成自己地方的貨幣時，投資的收益會因外地貨幣貶值而減少，甚至有可能由盈轉虧。

一個頗經典的例子曾發生在日本公司身上，上世紀八十年代，當時日本經濟如日方中，不少日本公司都熱衷於到國外投資（特別是到美國投資），可是同一時間，美元兌日本大幅貶值，由一九八○年的1美元兌250日圓，大幅下跌至一九九五年的1美元兌100日圓。由於美元兌日圓大幅貶值，令不少本來有利可圖的海外投資，兌轉回日圓後變成大虧本。

同樣的道理也可套用在現時的香港樓市身上。如果說港元持續貶值是推動香港樓價持續上升的主要原因，一是外國投資者完全不懂投資之道（沒有計算港元持續貶值對他們投資在港的負面影響）；一是以上的說法根本不成立。

利率超低 影響更大

當然，筆者認同港元貶值會少量地增加外地人在香港自置物業的需求，因為港元貶值，令外地人覺得香港住宅「抵買」，但增加的只會是外地人出於「自住」需要；在「投資」需求方面，實情應該正正是相反的才對。

不少人認為港元貶值是令香港樓價失控的元兇，相信只是「誤中副車」，因為港元出現貶值的同時，港元利率低企、全球貨幣供應量大增正同時發生，後兩者才是導致樓價高企不下的元兇。

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