慧眼睇市：吸納綠城中線望12元

筆者上周分析了保利置業（00119）發展前景、風險及買賣策略後，本周將繼續以內房股為題，分析另一內房「遺珠」綠城中國（03900）。

綠城中國以浙江省為主要基地，樓盤遍布省內多個城市，而於○○年起集團拓展至長三角、環渤海經濟圈等一線城市。截至今年六月底止，集團共有99個土地儲備項目（包括在建及待建），總建築面積達4,008萬平方米，集團表示土地儲備足夠未來五年發展。

負債改善 銷售理想

過往市場對綠城財務狀況感憂慮，因其負債比率較同業高逾一倍。有見及此，集團於本年中與九倉（00004）達成協議，向九倉增發股份及永久次級可換股可贖回證券，涉額51億元；之後將旗下九個項目的權益售予融創中國（01918）旗下全資附屬，作價33.7億元（人民幣．下同）。集團負債比率因此大為改善，截至六月底止的淨資產負債率為93.5%，較去年底的148.7%大幅下降。

除了負債情況改善，集團銷售進度及前景亦有正面發展。截至十月底止，集團累計銷售金額約413億元（包括30億元協議銷售額），提早兩個月完成全年400億元銷售目標。近日集團亦與其他發展商合作投得天津及大連市土地，可見集團既積極發展一線城市房地產之餘，亦與其他發展商合作，以減低資金壓力及發揮協同效應。

筆者認為集團具中長線投資價值，因（1）負債情況改善，有助收窄集團現價對其每股資產淨值折讓；（2）集團現價對其每股資產淨值折讓約55%，預計市盈率僅3.6倍，估值吸引；（3）上半年集團主要發展項目為北區，毛利率偏低，預料下半年隨着南區的交付，毛利率有望提升。因此可待股價回落至20日線（約9.6港元）吸納作中線投資，目標價為12港元，以8.7港元止蝕，注意其營運風險為行業政策。

（筆者沒持有上述股份）