慧眼睇市：恒大拓二線市有難度

上星期，恒大地產（03333）主席許家印透露，恒大在三四線城市營運環境遇到困難，十月份開始在全國168個項目降價，降幅最多達15%。另外，集團亦提及未來將戰略重心前移，轉戰二線城市。消息一出後，集團股價錄得輕微跌幅，不過很快就回升，主要原因是其股價本身已經跌得很殘，加上主席一改之前報喜不報憂的做法，增加公司透明度都屬半個好消息。

筆者認 為恒大轉戰二線城市，有兩個問題需要解決，一是公司本身於二線城市的土地儲備不足。恒大土地儲備總量高達1.5億平方米，但二線城市的土儲只有約1,700萬平方米。二是二線城市的城市規劃結構及消費者特性不同，公司一旦大舉進入二線城市，營運模式的改變是否跟得上值得關注。

恒大十月的單月銷售額高達142.6億元人民幣，是全國之首，它能夠做到這樣高的銷售額，除了是賣房子的執行力高之外，還要做到買地建房的頻率都要跟得上。賣房子快，買地建房更快，是恒大的強項。但這個營運模式比較適合在三四線城市實行，原因是三四線城市地方大，買地難度相對低；且消費力亦沒有一二線城市般強，恒大的中低價房剛好符合他們的需求。

限購令礙賣樓進度

假如換轉成二線城市，地方小，買地的難度自然提高。另外，在存在限購令的二線城市，其執行力度亦相對大，因此雖然進軍二線城市有助提升盈利率，但要維持高的貨如輪轉率相對地也困難了。

再者，恒大品牌一直不是行高端路線，可以推算在二線城市，他們購買的地皮及興建的樓房很大機會是屬較偏遠及中級的。一旦公司在二線城市做不了之前的貨如輪轉，而品牌又不屬高端，這樣恒大在投資者心目中的定位就不如之前獨特，變得模糊不清了。

（筆者沒持有上述股份）