遏樓最辣招滿月 市場訴求未擺平

政府遏樓市最辣招滿月，樓市交易訊息紛雜，難說讓人有個確定判斷。因應加強版額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），市場既有劈價成交走貨的，也有硬啃BSD入貨的，都不足以代表一定趨勢，但成交靜下來卻是不爭的現實，顯示了樓市膠着中的觀望，以及有形和無聲的角力，牽動着較廣的層面，樓市到了一個關鍵的時刻，有幾種動態值得注意：

一是車位熱炒。月內資金湧向車位買賣，發展商亦順勢出貨，初步統計已售約三千三百個保留車位。這是樓市炒風的轉向，以往有言論否認樓市有熱錢炒作，車位熱賣令熱錢無所遁形，因為車位不是當下安居的「必需品」，很難說「剛性需求」突來，熱炒只是因為不在SSD及BSD涵蓋範圍，況且不少是這邊入貨、那邊放盤，根本旨在摸貨無意持有，由此顯示受SSD及BSD影響，炒作資金已從住宅市道溢出，而本港投資門路狹窄。

二是代理難捱。辣招後市道處於「急凍」狀態，在成交僧多粥少之下，出現代理為爭客「開打」的事件，勞動到地監局申明，雖然代理營業狀態處冰河時期，對其監管力度絕不鬆懈。事件側面反映了市道所受影響。截至十月底的持牌地產代理從業者三萬五千六百人，屬於歷史新高數字，顯然是此前樓市大牛市的效應，但因為辣招的影響成交「急凍」，此長彼消，僧多粥少會愈趨嚴峻。

三是地產商回應。日前地產建設商會去信政府，就SSD及BSD提出「反建議」，主旨要求設立退稅條款、豁免條款、「落日條款」等修訂。這代表着業界一方，對SSD及BSD的難以接受，換個角度說，亦即其經營感受到來自辣招的壓力。雖然地產商有市場地位，但作為樓市主要受益方，其「反建議」難免受到質疑，與政府講價的難度不小，但雙方的立場仍可預期有所磨合。

四是銀行變招。市場統計顯示，十一月拆息（H）樓按申請比例，有見底回升迹象，銀行界指主動查詢H按的客戶增加。根據經絡按揭統計顯示，十月接獲的按揭申請中H按不足百分之一點五，但十一月至今已達百分之二點七，有見底回升的迹象。銀行敍做H按曾高達九成，現在再燒冷灶，一個巴掌拍不響，是置業者面對高樓價冀減負擔，與銀行以此爭奪樓按生意，兩者各有所需契合的新動態，是因為樓市成交轉冷後，H按能吸客的誘因重現。然而，H按的需求有增加，但○九至一一年超低H按影響息差的教訓，而且H按備受金管局留意，銀行不會再大減H按息提供予客戶，可能會揀客，亦可能只用作吸客競爭的噱頭而已。

眾所周知，SSD及BSD乃本港破天荒招數，政府面對樓價漲勢難抑勉強而為，有其不得已的難處，這類辣招一般是雙刃劍，既有利亦有弊。值此辣招滿月之際，樓價升勢雖被一時打窒，成交「急凍」，但樓價尚未降下來，政府目的未達，立刻要面對的是市場不同參與方的訴求爆炸，如何平衡不同的利益訴求，是當前接下的燙手山芋。