遏樓辣招難厚望 買時間等供應到

港府為遏樓市過熱，推出買家印花稅和強化版額外印花稅，這兩項被稱為辣招的措施，樓市已歷兩周辣招洗禮，現時呈現訊息多樣，既有減價走貨套現的例子，也有無懼辣招照樣入市的例子，但總體買賣轉靜，顯示市場參與各方傾向觀望，消化兩大辣招的影響。減價走貨與辣招照買，這些個別買賣，未足反映明顯的走勢，兩年前政府已推額外印花稅，樓市曾「畀面」靜了一段時間，其後，又再發力上升，兩大辣招出招雖說加重了，但在效應上異曲同工，遏樓效果難寄厚望。

徵收額外印花稅，其效果主要是促使買家或炒家，在買樓後不要急於賣出，為免愈早賣出被罰得愈重，大可以將其物業空置或租出，這無疑造成二手市場貨源更加枯竭，自然令樓市供應不足拾回上升動力，結果也因為樓價升了，反而破掉了額外印花稅的懲罰效果。今次強化版額外印花稅，因為有前車之鑑，買家或炒家難免有同樣預期，入市態度是進取或保守，只在於對樓價後向是升或跌判斷如何。

當前還看不到促使樓價下跌的有力因素，增加供應仍是刻下一股遠水，而外圍量化寬鬆正旺而未止，本港熱錢湧入的情勢明顯，銀行做樓按的態度仍趨於寬鬆，在在釋放的是刺激需求的效應，怎會讓人認為樓價要跌？至於買家印花稅，能否阻止外來資金進入樓市？也是兩可的判斷。

買家印花稅的確增加了持有物業的成本，一方面海外資金大手買樓或買貴樓，仍可循公司為名的買賣方式入貨，說明有渠道避去買家印花稅；另一方面內地資金來港買樓，不同實力的買家有不同的反應，實力差些的，很在意徵收買家印花稅增加的負擔；實力強些的，並不在意於這個印花稅成本。因為首先內地買家出手買貨是有需要，其次在兩辣招推出後，業主已容讓有一定下調議價幅度，令買家就印花稅心理上有所補償。

此外，內地買家抱持的一個很關鍵的心態，就是因為兌換率的關係，感覺拿人民幣來港如同「打八折」買樓，對於買家印花稅，遂有更強的補償意識，何況以回報率四厘左右、可享升值而進退可據的投資來看，在內地根本沒門路，因此買家印花稅的成本就被看得較輕。推出買家印花稅後，不乏零星硬啃買家印花稅入市的交易，就毫不奇怪，估計在內地買家心理上進一步消化後，會有更多入市成交。與此同時，地產商亦正與政府洽商，推行辣招下可容許的豁免，或降低稅率，若有成果也會活躍成交。

很明顯，近期兩辣招推出後的樓市轉靜，可謂在預期之內。如果這勉強算為辣招成效的話，只會是為政府「買時間」，以便等供應量回升的到來，又一次證明這招數、那招數，都未能阻止樓市泡沫進一步催谷，兜兜轉轉還是要回到供應增加的根本，才能真正為樓市降溫。不管是印花稅強化版，還是加辣版，或者其他甚麼版本，對遏樓市無法寄以厚望，就是清楚不過的事情。