財星Column：對十八大後住房政策的期許

中共十八大昨日召開，這次大會除了高層人事重大調整之外，經濟改革將成為外界所最為關注的焦點。因為，新政府上任後重大的經濟改革，不僅關係到當前經濟增長走勢，也關係到未來幾年中國經濟發展和社會能否長治久安。特別是住房不僅是涉及千家萬戶的基本權利與利益，而且居住權的問題是國人最大民生及最大分配關係調整。如果住房市場仍然是沒有一個明確的發展目標，那麼不僅絕大多數民眾的利益無法得到保護，而且民眾對十八大的期許及對新一任政府的信任度都會弱化。

要實現住房的民生性及住房市場性質上的轉型，政府就得對當前住房市場有正確的判斷，對當前與住房市場相關的土地政策、財政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策進行重大制度改革。

首先，對當前住房市場之判斷，政府房地產宏觀調控政策是堅決，但目前仍然是投資與投機為主導的市場，住房市場價格還沒有得到調整或回歸理性。在這樣的市場背景下，政府對住房市場更多的是預期管理，而地方政府則通過些許政策來左右住房市場預期、房地產開發商等既得利益者則通過言論來控制市場預期等，從而使得住房市場調控幾年，但房價就是得不到調整。因此，十八大後的住房政策就是給市場一個清楚明確預期，堅決打擊住房投資炒作，去除住房賺錢功能，政府對住房管理逐漸地隨市場轉型而轉向供求管理。

建立全國性土地基金

其次，改革當前不合理的土地制度，比如農村集體所有土地只有所有權與使用權而沒有轉讓交易權及剩餘索取權，而國家所有土地才可交易轉讓。可以說，正是這種不合理的法律制度，成為地方政府掠奪農民利益根本所在。因此，對中國住房市場的土地制度改革，一是要讓全國所有的土地都可交易與轉讓。但是對於國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金為全國人民所有。土地基金的收取與使用，通過全國人民代表大會的財政預期決算來進行。地方政府的財政支付，則更多的通過徵收物業稅的方式來進行（這是現代國家的國際慣例）。通過財政及稅收制度改革，切斷地方政府對土地出讓金的依賴，這樣才能讓國家的房地產宏觀調控政策在地方執行與落實，地方政府也有積極性來徵收住房市場各種稅收。

第三，要實現住房市場的民生性，就得對當前的住房市場有一個嚴格清楚的分割，對住房的投資性、住房的消費性、保障性住房等用政策作出一個嚴格的區分。三者的比例最好是20：70：10。即把投資性住房規模限定在20%範圍，主要包括各種商業住房、住房信託投資及高端住房投資等；而保障性住房範圍保證10%的範圍，否則國家財政沒有能力建造；其餘的就是消費性住房市場。

要對這些住房市場作出嚴格區分，發達國家有不少現成的法律與經濟槓桿，無論是差異化的信貸政策還是各種住房的稅收政策，都是十分好的經濟槓桿。比如香港及新加坡，對住房市場的投機炒作所使用的住房稅收政策，手起刀落，從而讓房地產投機炒作者擠出市場。但是，對於近幾年來的中國房地產宏觀調控來說，許多政策不僅考慮不周全，而且患得患失，這就使得中國住房投機炒作愈來愈瘋狂，房地產市場價格愈來愈飆升。

因此，十八大後中國住房市場，要想真正成為消費為主導市場，就得通過差異化的信貸政策及嚴格的住房稅收政策來落實，而不是如當前這樣用政府的行政干預狐假虎威。對於住房市場投機投資事前限制與事中和事後限制政策，要從最為便利政策出台為起點。不要在房地產政策的推出上猶豫不決以及出爾反爾。還有保障性住房不是大造，而是根據政府財力限制在一定範圍內，解決住房民生性主體是住房市場的消費性。

最後，當前國內住房統計指標體系的不科學、不規範、不公開透明等，已經成為了誤導政府對住房市場判斷與決定重要原因。因此，當十八大後，政府需要對當前的國內住房統計指標體系進行全面的重大改革。讓這些訊息可以真正成為政府、企業及民眾判斷與決策的重要工具。