北角建立金融新勢力

政府「起動九龍東」計劃令該區商廈價格飛升，反而港島部分地區商廈租金更見平穩。本版今期看看即將落戶北角甲廈的康宏理財（01019），如何在區內建立金融「勢力」。北角區的商業發展又可否更上一層樓？

港島東中心寫字樓租約即將期滿的本地金融機構康宏集團，原本的遷址意向地點為九龍東，但後來一改初衷，「轉軚」選擇較冷門的北角區，棄選近期備受追捧的「CBD2」（第二個核心商業區），到底原因何在？

康宏理財行政總裁及執行董事馮雪心表示，「我們早在年前已開始搵地方，但租金合乎預算的選擇很少。」該公司首選原為已有多家金融機構落戶的九龍東，「不過該區商廈租金走勢凌厲，現時價格已升至與北角區相約，適合的放盤買少見少，而且周邊配套不理想，大多位置需要由港鐵站步行超過15分鐘方可到達，最後便打消念頭。」

康宏進駐呎租平一半

集團擬租用的北角電氣道169號（前稱宏利保險中心）近期獲得翻新，商廈質素不俗，原業權由ARA資產管理持有，市傳近日已易手。她到場視察後大感驚喜，而且鄰近炮台山港鐵站，並備有多種公共交通工具，較港島東中心現址更方便，租金水平合理，可謂「一拍即合」。此外，隨新址租約附加大廈命名權，早前集團更為此進行命名比賽，最終決定將商廈名稱定為「康宏匯」（英譯為@Convoy），她認為對集團品牌形象有所提升，並收宣傳之效。

此外，該集團原租用鰂魚涌港島東中心32至34樓，合共面積約6萬方呎，市場估計續租呎租可達60元，即月租約要360萬元；而目前擬租用北角電氣道169號商廈四層樓面，面積約41,000方呎，租金卻「差一大截」，僅約30元，月租約123萬元，若撇除命名權的費用，足足節省逾半租金支出。

不過，辦公室面積縮減，加上轉換上班地點又會否令員工「詐型」？馮雪心指辦公室現址尚有不少面積未全面運用，故希望未來可有效運用資源，有需要時再擴充寫字樓，打造以綠色生活為主題的辦公室。她又笑言，「公司管理層如主席王利民，以及不少員工均喜愛閒時下廚，新址鄰近菜市場，正合他們心意，而且附近食肆選擇多元化，即使員工開夜車搏殺，亦可落樓食消夜。」

低水吸引 勝東九龍區

中區甲廈租金一直為金融界的寒暑表，受累業務及經濟前景不明朗，更多金融機構縮減寫字樓面積，使中區租金持續受壓。參看高緯環球研究部資料，截至今年第三季止，超甲廈呎租按年下跌29.5%，待租率為6.4%，屬○九年第四季以來的新高。

另由於合乎成本效益，非核心地區商廈需求卻持續看好，不少跨國企業及金融機構自中區傳統商業區東移，或轉戰九龍東等新興商業區。惟九龍東甲廈平均呎租按年飆升23.2%，至29元；反觀港島東甲廈平均呎租按年僅升1.7%至42.7元。值得留意的是北角甲廈平均呎租為約30元，與港島其他地區比較尚見低水，具吸引力。

北角區泛指天后興發街至北角健康邨一帶，區內商廈主要圍繞炮台山及北角港鐵站而建。高緯環球高級董事兼商務部主管霍佐平表示，「北角區規劃屬商住混合，商廈分布較零散，甲廈租金及價格走勢平穩，以往用家一直以承租能力較低、主營實業的企業與顧問公司為主，鮮見投資者。」

租金平穩 金融業垂青

霍佐平又指，若租戶冀遷他區，保守估計需付每方呎400元裝修費，故新寫字樓呎租須具10元折讓方有吸引力，惟以北角甲廈平均呎租僅約30元看來，他區選擇極少，驅使租戶續租，將港島東區待租率推低至2.3%。北角區甲廈租金以往基數偏低，而且區內商廈於未來一年並無新供應，料未來一年租金仍具一成增長。

雖然北角商業配套仍有改善空間，惟商廈價格及租金低水，且交通方便，一直獲得用家垂青，當中不乏金融機構租用作辦公室或客戶服務中心，如美國友邦保險與灝天金融進駐恒地（00012）旗下友邦廣場，前者更取得大廈命名權；中銀國際英國保誠信託與中國工商銀行（亞洲）則為萬國寶通中心租戶。最新則是獲康宏遷入的炮台山電氣道169號，租用面積達41,000方呎。

物業命名權發揮宣傳效果

大型金融機構或跨國企業在租用或購置辦公室時，慣常要爭取商廈的命名權。惟命名權有價有市，而且價格更屬非常波動，猶如「海鮮價」。

定價浮動無指標

有代理指，大廈命名權可隨租賃或買賣合約一併出租或出售，大業主的條件各異，普遍要求租用樓面面積須達某一水平，而價格方面更為「海鮮價」，定價浮動且不公開，沒有市場指標。

除康宏集團取得電氣道169號商廈命名權，以及北角友邦廣場的例子外，不少大型金融機構，如保險公司，由於承租樓面較大，慣常同時取得大廈命名權，如觀塘宏利金融中心、安盛金融大樓等，此舉能發揮廣告宣傳的效果。