市場綜論：港府用對了藥嗎？

港府在上周五宣布新的樓市調控措施，將物業的額外印花稅（SSD）期限延長至三年，並開徵新的買家印花稅（BSD），對所有非香港永久性居民或公司買入住宅物業，徵收15%的劃一稅率。市場對新措施有不同意見，若要分析是否用對了藥，就要先去想到底香港樓市出現甚麼問題。

目前香港樓市到底有甚麼問題？大部分人最直接的答案就是「香港的樓價很貴」，但其實只答對一半；香港的樓價的確很貴，但只要買得起及不覺得貴，那就沒有問題了。

所以香港樓市的問題應是「大部分香港人買唔起香港樓」。香港有300多萬打工仔，月薪中位數只有12,000元，超過七成以上打工仔月入低於20,000元，很多工作八至十年的「八十後」每月收入也只有1萬多元；目前新界上車盤也要300多萬元，單靠每月萬多元收入是買不起的。

問題癥結缺低價盤

搞清楚問題之後，就可以對症下藥：由於病因是「七成多港人靠薪金買唔起樓」，所以政策的重點，就要提供較低價的供應，而不是壓低需求。為政者應該讓沒能力的人有屋住，為能力不足的人提供較低價供應，支付得起的人就用市價去買，投資需求就要付出高價。這方面新加坡政府做得很好，以前港英政府也明白這個道理，但今天香港政府卻用錯了藥，不去提供較低價的供應，反而在壓低需求。

可能你會反駁：如果政府大力壓低需求，樓價自然會下跌，那不是窮人也可以買得起樓嗎？

對不起，從各地的經驗來看，這方法是行不通；政府壓低需求會把樓市變成「死市」，但卻未必出現跌市。

內地自一○年四月開始，實行了兩年半的限購令，把樓市的需求大力壓低，結果樓市變得死寂，但樓價卻沒有怎樣下跌！回顧香港政府在兩年前推出SSD，除了剛推出時驚過一陣子，樓價隨後不跌反升，反而成交大幅下降，因為SSD會同時減低樓宇的供應，令賣家的數量更少。現在SSD延長至三年，香港平均每年有10萬宗成交，那麼30多萬個二手樓的供應，大部分會在市場消失，令二手賣家叫價更硬。

中國人在過去數千年累積了「有土斯有財」的觀念，特別是其他投資工具不多的情況下，買樓就是最好的投資。政府要打壓買樓的需求，除非經濟衰退令人們沒錢買樓，否則單靠政策是很難成功；政府要對症下藥，不應打壓這方面的需求，而是着手於低價樓的供應。

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