都會駅估價 天外有天

樓價已經夠癲，但銀行估價更勇，尤其政府收緊特色戶供應，未來市場定必「減產」，在「物以罕為貴」下，市場癲價成交罕有被「估凸」；即使未來住宅供應重災區的將軍澳，區內早前以全區新高呎價逾1.17萬元沽出的都會駅頂層特色戶天際屋，成交天價1,568萬元，仍獲個別銀行估價估凸逾5%，可謂「天外有天」。有學者認為過往新高價單位都難以估足，有關情況在市場較為少見。

將軍澳為本港住宅未來供應最多地區之一，但隨着樓市起哄，區內二手樓價同時急升，而都會駅有頂層特色戶，面積1,329方呎，連面積逾260方呎空中花園，四房設計，據悉，早前獲內地客以約1,568萬元承接，呎價達1.17萬元，創全區二手呎價新高，更令市場嘩然。

原來有部分銀行網上估價，認為上址樓價仍未「夠誇」，其中一間大型銀行，對上址網上估價達1,652萬元，較成交價再高約5.4%，每方呎估價更逾1.24萬元。將軍澳廣場早前亦有頂層戶以約500萬元售出，呎價達8,000元，創屋苑兩房戶新高，有多間銀行網上估價均逾500萬元，其中滙豐銀行網上估價更達516萬元，較成交價再高約3.2%。

康山標準戶估低逾7%

除將軍澳特色戶被「估凸」外，銀行對其他特色戶網上估價亦較成交價高，其中粉嶺花都廣場頂層連天台特色戶，面積約706方呎，早前以約396萬元售出，呎價高達5,609元，銀行網上估價達約401萬元，高成交價約1.3%。

事實上標準戶高價成交大部分估價不足，如鰂魚涌南豐新邨細單位以445萬元新高價沽出，但網上估價僅398萬元，差幅高約一成；另同區居屋王康山花園有單位售648萬元，但部分銀行網上估價不足600萬元，亦相差超過7%。

滙豐發言人稱，該行網上物業估價是由獨立人士及第三者評估，該行並無參與估價過程。

特色戶罕有估價進取

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，銀行估價高於市場新高成交價，在過往亦較為少見，但在承按時銀行多以成交價作調整，故估價對樓市影響不大，相反成交價才可作市場指標。而業界認為，特色戶供應罕有，成交價屢創新高，而網上估價會較進取。