買外國樓投資風險更高

張小姐︰聽朋友說現在美國樓很抵買,因為自○八年金融海嘯後,大量美國業主沒錢供樓而出現斷供,我打算在美國買一至兩個物業作長線投資,請問有甚麼需要注意?

答︰觀察過去半年至一年由美國政府公布有關房地產的統計數字,不論是新屋銷售、還是二手樓銷售,都有見底回升的迹象,令不少投資者對美國樓市開始重拾期望。

就以美國二手樓價中位數為例,樓價由二○○九年的約17萬美元,反覆跌至二○一二年初的15.5萬美元。之後,樓價由低位反彈回升至18.5萬美元,復甦趨勢持續。

其實,早在二○一○年,已有不少亞洲投資者(包括香港投資者)開始打美國房地產市場的主意,認為美國樓市經歷了金融海嘯的洗禮後,樓價已跌至一個十分吸引的水平,值得買入作長線投資。

美國樓價 幾近見底

美國樓現在值唔值得投資?筆者覺得整體來說,美國樓價已跌至一個十分吸引的水平,絕對有長期持有的價值。

投資美國房地產是一個不錯的投資選擇,因為︰(一)美國樓價幾近見底;(二)以絕對價值計,即使以樓價中位數計,美國樓價已跌至○四年的水平,計及因斷供而劈價的銀主盤,價格更低;(三)部分物業的租金回報率可高達7至10%。

不過,如果是小投資者的話,或投資者沒有在美國居住過,筆者不太建議大家投資美國樓市,因為這是「隔山買牛」。投資房地產和投資金融產品很不同,買金融產品如股票或債券,投資者可以透過一些網上的資訊,了解公司的業務運作或財務狀況。但買房地產就必須親身實地觀察,才能充分了解。

隔山買牛 人地生疏

異地買樓的風險其實可以好高。首先,因為你對當地的樓市沒有認識,不知道哪處地方值錢與不值錢,買樓時很容易出錯價錢買貴貨。

相對來說,由於大部分的金融產品有一個集中而公開的市場,投資者可以在公開市場上得到合理價格的資訊。

其次是管理問題,買美國樓和買香港樓兩者很不同,大部分的美國房屋是木建的,若房屋長時間丟空沒人居住,住宅可以折舊(損毀)得很快,所以投資者不可以將物業空置來等樓價上升,應盡快為物業尋找租客。

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進邦滙理研究部總監 梁偉民

美國房地產經過金融海嘯後,樓價已跌得低殘。