市場綜論：內地買樓要揀一線地區

自從二○一○年四月中央頒布被稱為「歷史上最嚴厲調控政策」的「國十條」之後，內地樓市的悶局已差不多持續了兩年，買樓的人不停在喊中國地產長期前景將會如何？

要分析中國房產長期前景，首先要看房產的真實需求，包括以下因素：

（1）人口因素：根據聯合國的資料，在一九九○年至二○一○年，二十歲至六十歲年均增長為1.2至1.3%；在一○年至二○年之間，二十歲至六十歲人口年均增長為0.25%，即是一○年將是人口增速的拐點。

（2）城市化因素：從目前發展階段看，一一年中國城市化率為51.5%，峰值預期在60%左右。

（3）改善需求因素：在九七年房改前，中國城市居民人均居住面積只有17.8平米，目前已達31.6平米，這項因素每年能拉動銷售面積3至5%增長。

（4）自然折舊因素：假設普通住宅以四十年為限，房屋自然有更新的需求，每年可拉動銷售面積2.5%增長。

如果把以上四個因素一起考慮，假定房地產銷售面積每年增長5%，分別考慮折舊、城市化、人均面積改善，整體房地產市場達到供需動態平衡的時點，以及房地產在建和待售存貨因素考慮在內，整體房地產市場達到供需平衡的狀態是二○一八年。

整體來說，房地產行業仍是向上的，特別是城市中心區房地產更具發展潛力。從美國經驗來看，城市發展基本沿着兩條路發展：

第一種是擴大分散化，隨着城市擴大及人口增加，人們更加傾向於居住在環境更好的郊區；另一種是先分散再集中的模式，居民先向外遷徙，但發展到一定階段後，內城的公共資源和工作資源更具吸引力，居民重新回到內城。

社會資源集中 利升值

從中國城市公共資源聚集程度、交通便利以及油價水平來看，更有可能沿着美國第二條路徑發展，北京、上海等一線城市，和東部發展較好省份，將會更具真實需求潛力。

以教育和醫療為例，去年排名前三的北京、江蘇和上海擁有46所「211高校」，壟斷全國高校資源四成；排名前三的省份擁有150所「三甲醫院」，佔全國比重超過兩成。所以在內地買樓投資，貴一點也要買一線地區。

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