工廈改住宅四大障礙

特區政府推出「十招」房屋供應的措施，同步研究把「活化工廈」政策，延伸至讓獨立業主的工廈，改作「過渡性住房」，但需要解決的法律上和技術上的障礙不少。筆者看過有關網頁，在本文跟大家分析一下。

這項「活化工廈」政策延伸的理論基礎是，工廈原本擬改建為酒店的項目，如已獲得屋宇署批准圖則，技術上都可改作住宅用途。如果這改建的酒店房間是28到30方米，即是可改成與原擬改建酒店房間數目相同的約300方呎的小型單位，有助增加這類小單位以滿足市場需求。推行這項新政，要先解決以下各項障礙。

1.城規條例：全港位處商貿（Other Use Business） 規劃地段有約700多幢工廈，在「商貿」地段裏唯一可以作居住用途的種類，只有酒店。如果能夠得到城規會同意，可以在有關規劃大綱圖的附表第二欄中加入一項「過渡性住房」，就可以給予工廈業主申請改作這類住房單位，甚至改裝為大學生宿舍。

2.建築物條例：把一幢工廈改作住宅，依足《建築物條例》便要減樓面面積。即是要把工廈拆去幾層，業主一般不會同意這樣做。要保留所有樓面，便要修訂《建築物條例》，容許把原建築結構改作「過渡性住房」用途，並批准一個等同於該幢工廈原有的地積比率，從而合法保留現有的樓面面積。

3. 土地批租的用途限制：原土地租約限制了作工業用途，如果於原建築物改裝「過渡性住房」，即是違反用途限制，按現時「活化工廈」政策，需要向地政總署申請特別豁免書而無需補地價。

應准簡易改裝減成本

4. 技術性問題及財務可行性：工廈改住房，需要解決採光、消防安全、衞生、樓宇結構、屋宇裝備、排污、每單位供電、供水、煤氣（及為這些服務安裝每戶分錶）、廚房、廁所等。

但更加重要的是，申請上述各項批准需要時間，改裝至「過渡性住房」如上述建築費用不菲，雖然現時已有熱心的工廈業主表態願意響應新政，但從財務分析角度，工廈改裝「過渡性住房」，假設收租期十年，能否比改裝作酒店的效益更高？甚至降低要求，連只望收回改裝住宅所花的建築成本也無法保證。

是否可以有另一選擇，允許作簡易改裝作宿舍形式，以便用較低成本去完成各項基本設備，以低於市值租金出租。