聯匯不棄樓價難跌

儘管本港經濟增長放緩，樓價卻仍居高不下。以「房價收入比」作為市民可負擔水平的指標，香港目前約介乎於十二至十五倍之間（較為合理的房價收入比約為三至五倍），可見香港樓價已超出一般市民可負擔的範圍。長期以來，多數人認為供應短缺是樓價上揚的主因之一，但筆者認為此看法尚有待商榷。

增供應無助降温

以整體市場供應量來看，會發現每年增加房屋供應對壓抑樓價作用有限。一一年底，香港總共約240萬個家庭，以約50至55%的家庭居住於私人住宅來推估，私人房屋的需求量約達120萬至132萬戶。而一一年底，市場有約143.3萬個私人住宅單位供應。假設每個家庭居於一個單位，在供需不變的情況下，供應不會出現短缺，但樓價為何仍不降反升？

政府也常用需求面的政策，配合供應面的相關措施以穩定市場。具體做法為一方面增加土地供應量，同時推出限制樓市需求層面的措施，如降按揭成數等。港府此做法說明，單靠增加供應並不足以有效調控樓價。

推房策宜快且準

筆者過去曾提及，充裕的國際資金流入香港（量化寬鬆）及聯匯政策，導致自○八年金融海嘯後長期的低利率環境，才是迅速推升樓價的主因。因此要抑制樓價，本港首要摒棄聯繫匯率，取回貨幣政策的主控權，讓港府多一個有效的政策工具來調控樓價。其次，政府亦可考慮為部分地皮、重建項目、資助房屋等加入「港人港地」等條款，首先滿足本地市民的置業需求。

再者，為了讓市民較容易上車或提升買樓能力，政府應該為基層市民推出更多廉價資助房屋或相關政策。針對早前新特首考慮推出諸多新的房屋政策，包括興建3,000個「青年宿舍」及「每年五千名合資格白表申請者毋須補地價於第二市場購買居屋」。本會認為，政府此一政策方向是正確的，但要加快推出速度，推出時機亦要更精準，才能有效回應廣大基層市民的住屋需求。