投資攻略：財圈業主收租通勝

面對動盪的投資環境，本港樓價仍然高企不下，就連租金亦水漲船高。差餉物業估價署早前公布，截至六月底的住宅租金已升破九七年歷史高位。事實上，金融圈內亦有不少「收租佬」、「收租婆」，以下為大家呈現他們在物業出租上的心得和竅門。

揀租客要盡職審查

證券及學界：徐燦傑

假若大家只有一個物業，相信不少人只會用作自住而不會租出。然而，香港大學電子金融服務榮譽助理教授徐燦傑（Jeslie）選擇另一方案，身兼收租佬與租客：租出其持有的馬鞍山物業，但付租租住西環一單位。

「在西環租樓是因為方便自己返工，但是，投資馬鞍山物業則是看好未來該區的樓價及租金走勢。」

他又指：「大約在兩年前，以三成首期、七成按揭買入並出租這個單位，到現時不僅每月逾萬元的租金收入足以冚到按揭供款及管理費，更重要是樓價已由當時約370萬元，升了四成至現時約520萬元。」

揀租客方面，Jeslie的心得是類似上市公司般，要做好盡職審查（Due Diligence），如了解租客工作、租金佔收入的比例、並了解租客的為人等，所以是力不到不為財，不要單方面只聽地產代理介紹。

基金界：林長青

二○○七年首次置業的亨德森全球投資聯席董事林長青（Eddy），在物業投資領域的年資雖不算長，但經過努力鑽研，數年間已升呢為四個物業的業主，兼且長期放租，月收逾六萬元租金。

○七年時，Eddy以逾300萬元買入銅鑼灣的采怡閣，如今樓價已升近倍至約600萬元，之後輾轉再在同一個屋苑買入兩個單位。○九年，他以355萬元買入新地（00016）位於大角咀的形品．星寓，他更親自到售樓處排隊，買入450多方呎樓花，料已升值至約450萬元。

他把手頭四個物業全部出租，特別之處是三個租客均是外籍人士、一個本地人，當中兩個屬於公司客。

他分享：「我比較喜歡租畀公司客，因單位由公司承租給自己的員工，一來準時交租，二來租期較長及穩定，一般屬好租客。」而外籍租客亦有不同特點，歐洲租戶事事均真，一切按合約而定；日本客在家居的保養則較好；本地人對出租事宜較隨意。

另他提醒有意買入物業放租的投資者，要預備一筆應急錢，免租客臨時退租或物業空置期間，個人有筆資金隨時補上。他稱，銅鑼灣的招租情況理想，舊租約完結後三個月已可找到新租客。

窩輪界：郭小菱

有輪后之稱的法巴上市衍生產品部董事郭小菱（Shirley）原來擅於把舊樓翻新再出租。她表示，這幾年她的租金回報普遍維持約4至6厘，而裝修美觀的單位的租金，隨時可較沒有裝修的同類單位叫高三成。

「我較喜歡物色舊樓，然後將其翻新，加點新穎設計，試過將浴室的牆轉換成玻璃，或將廚房轉成開放式設計。」Shirley指，她不少買樓收租的經驗都受媽媽薰陶，現時亦常與媽媽落手落腳為裝修揀色揀料。

事實上，不少外國人都喜歡創意的家居設計，而Shirley主攻的租客正是外籍人士。她大約於○六年開始買樓收租，並以中半山的舊樓為主。

「租給外籍人士的好處，是他們部分由大公司從外地聘請過來，有租金津貼，可減少被拖租的機會；加上他們多數為單身人士，不會好似有小朋友或有寵物的租客般，較容易弄髒或弄壞單位設備。」

‧篩選租金回報高的物業，租金回報率＝年租金/樓價X100%。

‧可要求租戶出示工作證明或收入證明，以判斷租戶的付租能力。

‧業主與租戶訂立清晰租約，如起租期、免租期（約一周），租約期內業主不得加租。

‧一般定明電器等設備的人為破損由租客負責、折舊則由業主負責。另管理費及差餉一般由業主負責。

‧清楚開支：印花稅－每月租金X12個月X0.5%；經紀佣金－1個月租金。兩費用一般為雙方承擔一半。

‧若長期追租不果，可透過小額錢債審裁處追討。

‧每年須向稅務局申報租金收入，或須繳付物業稅。

資料來源：香港置業海濱南岸分行營業經理梁啟智