安居難不可諒 增供應眼前急

本港樓市新一輪入市潮爆發，買家大力追捧現市低水的藍籌盤。相較於愈來愈多指標突破九七峰值，樓市的風險備受關注，時下市場的議論，不乏需求支持、樓價合理的觀點，然而港樓創出九七峰值的當時，香港是「股樓齊鳴」的市勢，對經濟向好的預期很強，現在樓市飆至紀錄性新高、股市背離新高下行，顯示樓市未有經濟向好預期的支撐，甚至經濟下挫主導預期，需求支持、樓價合理的結論值得懷疑。

若對需求支持、樓價合理的觀點深信不疑，一方面容易麻痹當局決策的關注，錯失出手的良機；另一方面造成市場錯覺，可能誤引市民忽視風險蜂擁入市。在外圍風險明顯存在，本港經濟下挫預期較強的形勢下，樓市與經濟的背離不可太持久。有說高就業率能支撐高樓價，顯然不實：一是最低時薪撐起的高就業，目前的高樓價真的適合市民的負擔能力嗎？二是一旦經濟下挫，高就業真的能持續嗎？

當前樓市的兩大特點應引起警覺。其一，辣招盤賺錢。所謂辣招盤，即政府徵收額外印花稅「鎖定」的交易，在繳付額外印花稅後仍賺錢，意味着一是廢了政府這招數的功力，二是激勵了炒家入市的勇氣。這個現象反映炒樓更無後顧之憂，辣招盤賺錢及租金狂升，消除了坐貨蝕錢的可能，炒家可以更加放膽「押注」樓市，令人懷疑用家需求主導的觀點。

辣招盤賺錢的事實，更加顯示政府這招數，不但無利好反招損。當初推出額外印花稅，一下子打窒了樓市，迫使炒樓的變租樓，買樓的先觀望，豈料得期間被迫坐貨之助，炒家由租轉賣，扣除額外印花稅還賺多了；買家觀望的結果，卻是樓價升得更高，以致不敢再觀望下去，於是購買力大釋放，火熱的樓市如同得風力之助燒得更旺。賺錢解了套的炒家重來，與不再坐等的買家入市，合力追貨燒乾盤源，又輪到賣家善價而沽了，缺貨炒高的惡性循環更為推高樓價。

其二，中小宅狂飆。豪宅的炒風大大消退，漲價的焦點落在中小住宅上，市場的消息顯示，中小宅價格頻創新高，新盤中小宅呎價動輒八千以上，所謂精品細宅呎價已超逾萬元。二手中小宅也因貨源奇缺，做價步步緊追，有的已三幾年間漲價逾倍。當前一個新盤精品細宅的售價，已是低收入兩口之家供不起的豪價之宅了，正因如此，用家主導之說難免諸多懷疑。

中小宅狂飆的現實，意味着最普遍的需求，已被高樓價、高租金所攻陷，觸動着民生敏感神經。安居的艱難直戳政府的脊樑，市民不可能一再原諒政策的不作為或失誤，安居艱難隨時釀成一觸即發的民怨。政府不能再空談三幾年後的增加供應，增加即時的供應更形緊迫，譬如提高預售樓花的審批效率，投入更多新盤，就是可力行而未力行之策。此外，盡快推出勾畫長遠房屋政策的藍圖，釐清本港樓市的前景，都是政府急迫的任務。