美房價呈回升 賭復甦非必勝

「賺錢之神」普爾遜基金公司於美國拉斯維加斯的度假區購入八百多英畝土地，打賭區內房地產市場於供應萎縮下復甦，據消息人士透露，有關交易透過普爾遜旗下房地產復甦基金執行，主要購入尚未發展的土地，涉資一千七百萬美元。儘管普爾遜押下賭注很小，但也顯示他似乎嗅到了房地產市道復甦的氣味。事實上，在拉斯維加斯以外的美國各地，房價開始溫和回升。

普爾遜押小注當然想大贏，他押賭的肯定不是溫和回升，而是房地產的復甦，現時房價的溫和回升，是否復甦進程的開端，恐怕還很難說。因為當下的房價回升，除了春夏置業例旺的季節因素以外，就是必要條件在起作用，一旦這些條件不存在，市道「變臉」也是必然。這些條件主要有二：一是供應趨緊下需求上升；二是銀行業在放寬借貸，包括個人房貸。

美國房屋供應減少，房地美的數據可證。數據顯示，第二季待租房屋空置率降至百分之八點六，為○二年第二季以來最低；待售房屋空置率降至百分之二點一，為○六年第二季以來最低。房屋供應減少有兩條數，一條數是建屋減少，六月份成屋約二百三十九萬套，遠低於○七年七月（次按爆煲前）時峰值的四百零四萬套，在經濟陰霾籠罩下，建屋放緩屬正常。

房屋供應減少另一條數，是斷供退潮、房價趨穩，對房價升勢的期待，令潛在賣家惜售觀望。當中有相當部分的「負資產」物業，數據顯示截至首季，斷供嚴重的房產約三百六十萬套，比○九年底的峰值下降約一百四十萬套，說明最捱不住的「負資產」物業已離場，餘下的「負資產」業主不必急於賣樓，因為賣了還要抬錢贖身，倒不如等一等，看樓價升起來以後再打算。

房屋供應減少的同時，需求卻在增加。一方面在經濟最無安定感時期，需要置業的人放停手看房市前景，這部分積壓的需求今年釋放出來；另一方面就業情況慢慢改善，令民眾的置業能力亦慢慢提升，一些成年後就業者搬出父母居所獨立，加入置業大軍中。供應減少需求增加，爭購亦因而出現，形成房價回升的市場基礎。

不容忽略的是，需求增加有銀行放寬信貸的因素。美聯儲公布的調查顯示，銀行業放寬了大多數貸款的借貸標準，主要是更長期的低息預期，以及可能對銀行存入聯儲的資金收費，促使銀行不再過分顧忌交易對手風險惜貸。較多銀行更力爭房貸這類優質抵押貸款，對置業需求是有力的支撐，這情況也是美聯儲所樂見的，因為提振樓市亦是其政策目標。

各種條件的匯合促成了房價回升，但供需差異下的房價回升，因缺乏成交量的支撐，使美國房地產市道能否就此復甦，留下一大疑團。在置業一段暢旺之後，美國經濟面臨「財政懸崖」的考驗，其時經濟帶來甚麼變數，牽動政策如何變動尚難料，維持更長期低息政策的暗示，就是預期經濟轉好困難而漫長，這構成房地產市道步向復甦的陰影，押賭房地產復甦並非必勝。