將軍澳地價靚 後市睇好

將軍澳一幅約5.4萬方呎住宅地塊招標，以約11.6億元最高出價奪得，顯示發展商對港樓後市有信心，至於中型發展商出價比大型發展商更進取，有評論認為後者或許留力去爭取購入同區更靠近海旁地塊。無論如何，到推出這些地塊時，難保其他發展商也會競投，誰人奪標仍難預料，但多方爭逐下肯定做價不會低。

剛售出的將軍澳66D1區住宅地，可建樓面上限29.75萬方呎，附有限量條款，最少建360至378戶，中標價的平均樓面呎價3,929元，屬市場及業界估計範圍之內，這個做價水平與正好在早前一月份同區66B2地塊，以及五月份毗鄰66C1地塊分別呎價3,810元及4,009元之間。

限量地做價有折讓

賣地消息稍利好將軍澳樓市，以這個地價計算，加上建築費及利息成本等，預計新樓落成後售價平均呎價7,000元，比對附近二手樓近期呎價6,200至7,000元，上述成交說明該區樓價後市有支持。

就限呎及限量兩者比較，前者對住宅單位的面積控制較嚴，而後者條款較靈活。發展商在設計時，只須符合單位數目的要求便可，雖然項目定位以中、小型單位為主，但仍可設計小量大單位，以應付市場需求。不過，無論限呎或限量，都對發展模式形成局限。發展商投標前做財務可行性分析，會考慮到有限制與無限制的比較，後者可以定位成吸引內地客的豪宅樓盤；前者卻以中、小型單位為主，加上未來中、小型住宅供應增加，以及港府推新居屋等，故此出價較不設限的住宅地有一定折讓。

引證將軍澳66區五幅政府先後出售的住宅地成交價，二○一○年二月成交的66B區地塊，呎價4,628元，而區內其後成交的四塊住宅地，呎價均為3,800至4,000元左右，主要在於66B區地塊沒有限量條款，而其後的四塊均加了限量條款。

雖然這些片面的比較沒有考慮到其他影響估價的因素，比如地塊發展規模及當時市道等，但仍或多或少反映了因「限量」造成的「折讓」。可以這樣說，特區政府為要增加中、小型住宅供應量，寧願以較平地價出售住宅地。

政府已安排短期內標售將軍澳的66C2區及66D2區地塊，前者可建樓面約48.6萬方呎；而後者約56.3萬方呎，發展規模都比上述的66D1區大。

當然不排除會有其他的發展商，亦對競逐這塊臨海地感興趣，在各方爭逐下，雖然有較大規模及限量的考慮，估計做價仍會高於今次嘉華中標的呎價。