財星Column：防止房價反彈須靠遏制投機

據悉，針對近期房地產市場出現的新情況與新問題，國務院決定從七月下旬開始，派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況，開展專項督查，以便鞏固兩年來房地產宏觀調控的成果，防止房價反彈。而這次督查的重點，是檢查住房限購措施執行情況、差別化住房信貸政策執行情況、住房用地供應和管理情況、稅收政策執行和徵管情況。現在我們要問的是，當前國內住房市場的形勢真是是如此緊急嗎？

國家統計局最近公布的數據顯示，六月全國70個大中城市新建商品住宅價格按月上升0.02%，結束樓價連續八個月下跌。其中，六月份有25個城市樓價按月錄得上漲，比五月份增加了19個，反映樓市價格上漲範圍迅速擴大。另有31個城市的二手樓價格上漲。更為重要的是七月份之後，北京及杭州等一線城市，不僅住房銷售量快速上升（增長幅度達50%以上），而且價格也出現嚴重意義上的反彈。而且這種情況已經開始向國內二三線城市蔓延。也就是說，剛出現價格向下調整或房地產泡沫剛擠出些許的國內住房市場，好像要發生逆轉了。

可以說，當前國內住房市場的價格上漲及銷售量增加，主要與以下幾個方面原因有關。一是兩年來國內住房市場宏觀調控，確實取得了一定的成果，住房投機投資需求也逐漸被擠出市場。但是，隨着房地產價格向下調整，對國內GDP增長的影響也開始逐漸顯示出來。穩增長的宏觀經濟政策，也就是在這樣的背景下出台。

穩增長的經濟政策不僅在於增加各種重大投資支持，而更為重要的是讓整個貨幣政策出現根本上的轉向。這不僅表現為信貸規模上的寬鬆，如降低銀行的存款準備金率，而且更為重要的是央行一個月內兩次降息，房地產宏觀調控的差別化信貸政策最後一道防線被衝破。在這種情況下，不僅住房消費者會恐慌性進入市場，因為他們擔心住房政策的轉向，又會出現二○○九年那樣的情況，房價會隨着這種政策的轉向而愈來愈高。更為重要的是改變了住房預期，必然會吸引住房投資投機炒作者重新進入市場。所以，最近房價上漲的最為主要的原因是政府宏觀調控的轉向，是央行貨幣政策逆轉。如果國內貨幣政策出現了重大逆轉，那麼要防止房價不出現反彈是不可能的。

地方托市蠢蠢欲動

二是隨着央行貨幣政策出現重大的逆轉，早已蠢蠢欲動的各地方政府的軟性托市政策，更是從不同的角度來出台。這些軟性托市政策的目的，就是要讓開始下跌的房價重新上漲，並鼓勵住房投資投機炒作者進入市場。因為這樣不僅可以讓當前過多的住房銷售出去，讓地方的GDP又開始回到快速增長的軌迹上，也可保證地方政府財政增長得以實現。所以，在今年以來，各個地方政府總是希望衝破現有的房地產宏觀調控政策的限制，讓僵持近兩年的房地產市場又紅火起來。

三是儘管近來中央政府對住房市場宏觀調控政策十分堅決，也看到問題實質所在，比如要堅決遏制住房投機投資需求，並建立起遏制住房投機需求的長效政策，可以說政府決心很大。但是決心歸決心，就是不見相應的政策出台。可以說，如果不針對性對住房投機投資需求進行嚴厲的打擊或遏制，只是增加商品房的供應，增加保障性住房的建設，那麼住房市場建造的住房再多，也是無法滿足住房投機投資者對住房的無限需求的（因為住房投機投資的需求是在零及無限大的區間），而這些就是當前國內住房市場發生逆轉的主要原因。

可以說，從政府對住房市場督查的重點來看，應該是看到了當前住房市場問題的實質，特別強調把差別化的信貸政策作為這次督查重點。不過，在當前住房宏觀調控政策範圍內，要真正防止住房市場價格反彈，就得堅決去除住房市場賺錢功能，真正遏制住房投機投資的需求，而不是說說而已。只有這樣，才能切中住房市場宏觀調控的要害。其他任何招數所起到的作用都是十分有限，甚至於可能是負的作用與影響。