商業租金泡沫 爆破先兆已現

市場一直風傳的國際頂級投資銀行，從本港頂級商廈遷出，正浮現愈來愈多的實事；與此同時，一些租用地舖經營的商戶，正被迫「更上一層樓」，以樓上舖支撐經營，情況集中反映的是，本港商用物業的租金，已經去到失去市場支持的境地，商用物業租金泡沫恐怕瀕臨爆破。過去一段時間裏租金快速攀升，與經濟暗湧背馳，租金泡沫爆破遲早要來。

投資銀行負擔不起昂貴的租金，甚至要紆尊降貴，從核心商業區遷往偏遠區域，或者從甲級、超甲級商廈遷往改造工廈，與投資市場的表現相關。本港證券市場不但指數跌到低位，更要命的是成交萎縮，以及新股上市集資的低落。現狀與過往本港穩坐IPO王座，以及衍生品成交第一的情況，顯然不可同日而語，收入不堪支撐貴租是必然的事，其實投行裁員已比退租先行一步。

核心商業區的零售業景況，正隨着個人遊的降溫，呈現衰減氣象。以往在個人遊最旺盛時，核心商業區爭搶租舖，店舖動輒加租四、五成到一、兩倍，將一些賣常用必需品或食店的商戶逼走，租給售賣奢侈品的商家。然而，斷估不到發燒般的旺景不常，現在許多售賣奢侈品的商舖，現時開始感受到寒意，眼看在營業額大幅收縮後，換舖減租將是下一步的動作。

根據不同機構的研究，本港核心零售商舖租金冠絕全球，比排第二的紐約貴逾五成，貴過北京二十六倍，本港核心零售商業舖租的泡沫程度，在金融危機期內特別礙眼。試想，這些商舖既是靠個人遊內地客撐場，為成本計還不如移船就磡，已有商家密鑼緊鼓謀劃北移開店擴張。這與投行遷出甲廈、超甲廈，由原因到行動是同一道理，足以顯示本港商用物業貴租的不可持續，現時更到了調整的關頭。

造成這種情況，與港府的政策失誤不無關係，本港經濟在投資範疇單一倚重金融，而金融主要特點就是波動，外資湧入時投資市場好景，投行擴張、基金落戶，搶貴寫字樓租金；外資流走時投資市場轉弱，投行緊縮、基金關閉，寫字樓轉而跌租，租金隨市場表現大幅波動，可說是單一倚重金融的「衍生品」。在消費範疇倚重個人遊，是一股不可控的消費勢力，不知何時殺到及何時不來，商家在無法預測租金走勢的情況下，只能隨市場盲動擴張或緊縮，反過來令舖租大幅波動。

此外，政府調節商廈供應比調節住宅供應，顯得特別遲鈍，早前已有研究指出商廈供應不足。也許住宅供應相對緊迫，在管治理念上優先，但懶理商廈供應不足至少有兩害：一是易掀炒風。早前政府拋出額外印花稅，暫時打窒住宅炒風，熱錢立刻轉炒商廈、廠廈，價一被炒高，租金亦水漲船高；二是推高成本。商用物業炒貴、租金炒高，不可與住宅炒風相提並論，商用物業炒風只是市場自由炒作可以不管，是錯誤理念。其實商用物業成本加重，最終也會反映於民生消費，政府不管同樣是遺害，同樣是失責。