北角地成交價似低實高

港府以69.1億元售出前北角邨地予中標者新地，以總樓面900,677方呎計，平均呎價7,672元。從表面上看，這個呎價比不足一年前，同區北角油街由長實以62億元投得的另一幅商住地，所做的平均呎價8,294元，還要低7.5%。另外，亦有認為地價回落，政府有低價賣地之嫌。

上述總樓面90餘萬方呎當中包含了約16萬方呎規定由發展商建築，但須符合指定規格及完成後，交回給政府的公共社區設施，假如扣除這些公共社區設施的面積後，平均呎價應為9,347元，比對油街所做呎價，實際升幅達12.7%，故此低價賣地之說不能成立。

前北角邨地皮是罕有港島市區臨海維港景地皮，鄰近港鐵站及東區走廊，交通條件優越。在正常市況下，本應是兵家必爭的地王。無奈近期本港經濟受外圍因素包括歐債及內地經濟失色等影響，發展商對吸納幾十億元或以上的大型項目，態度保守。

批地條款限制多多

早前已有大圍站項目流標，反映發展商對投入風險大的投資項目極審慎，投標前做項目可行性財務分析，都會採取最保守的估計，在這種情況下，就算對於好像北角邨的靚地，發展商只是抱着「執平貨」心態，在大家都保守之下，中標價無理由會被搶高。

反觀北角邨用地的批地條款，要求及限制多多，業界很少做分析時面對如舊式電話簿、厚達400多頁的賣地標書，當中對屋宇設計的限制，包括限高80米及不少於700伙，局限了只得20多層高及以主打中、小型單位的格局，加上上限10%的發水限制，這些條件都對日後樓宇的定位及售價造成局限。另外，批地條款要求提供一系列公共設施，包括嚴格規定不同功能的社區中心，如長者日間護理中心、地區支援中心、特殊幼兒中心暨早期教育訓練中心等。

建社區設施要倒貼

上述公共社區設施在按指定規格建築完工後，均須交回給政府管理。政府支付有關建築費約為1.52億元，按16萬方呎樓面計，平均每方呎約950元，粗略看來未必能夠完全支付該些設施的建築費，不敷之數須由發展商承擔。這部分額外由發展商承擔的建築支出，等同購入土地的地價一部分，但卻未在上述平均樓面地價中反映，假如能夠連這些額外支出也計算在內，今次北角邨地的呎價一定不只9,347元，甚至達1萬元。

無論如何，今次以69.1億元批出北角邨用地，由於地皮限制多，加上外圍經濟因素，經已是一個不算差的成交價。基於上述限量限高及其他附帶條件，預計將來該地不會發展成超級豪宅，料平均每呎建築面積售價約1.5萬元，對眼前區內樓市影響應屬中性。