地價定上限 難保證樓價低

答：北京拍賣土地設有「合理價格上限」的機制，相信除了是防止賣地價格失控之外，也和國情有很大的關係。過去幾年，中央一直致力打擊樓市泡沫，以防樓市出現近似美國般失控的局面，所以推出不少法例和規則，限制房地產的發展和試圖將樓價的升幅壓制。作為首都的北京，為給各地方政府作榜樣，自然不能有機會被他人冠以「北京賣地再創天價」等情況發生，所以才有這些「合理價格上限」機制的設立。

北京設限防天價地

究竟甚麼是「合理價格上限」？其實是北京市政府為賣地設定上限價，即競投者出價不能高於市政府設定的上限，以防止賣地價出現「天價」的情況。但如果競投價格到了上限，市政府如何決定那個參加競投的人士能得到土地？

機制是這樣的，一旦競價觸及設定的上限，就進入競建回購房程序。回購房的安排，是在土地中標者完成住宅項目後，市政府將以特定的價格（較現時市價低）回購部分住宅單位。因此進入競建回購房後，願意賣出最多已建住宅單位給市政府的投標者，將可成為最終中標者。

根據整個機制的安排，表面上市政府成功透過「合理價格上限」防止土地價格大幅急升，以防被公眾投訴政府帶頭推高樓市。但實際上呢，是否透過這樣的機制，就能防止樓價不會大幅上升？

無權過問如何發展

答案應該不是。因為在整個機制上，市政府只能防止賣地價不會創出所謂的「天價」，但土地賣出後，中標者如何發展該土地、如何將物業定位、發展完成後用甚麼價錢賣出，市政府根本無權過問，所以本質上市政府無法控制或防止中標者繼續將物業高價出售。甚至有可能發生的情況，是中標者因為要將部分住宅單位以較低價賣回給市政府，一來供應少了，二來為保持利潤率不變，中標者有可能將價格定得更高。

其實香港也有近似的情況，近日新地以低於估值下限的約69億元投得北角邨地王，樓面呎價約9,347元，比市場估計的9,992至1.16萬元，低近6.4至19%。雖然投地價較市場預期的低，但發展商日後會否將開售呎價同時調低？在經濟學所講的利益最大化下，賺錢完全合情合理。

另一方面，「合理價格上限」機制亦會造成另一些問題，例如市政府在收到從中標者手中買回的住宅物業後，應如何處理？總之問題多籮籮。

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