京地既要拍賣 又患地王恐懼

北京萬柳地塊拍賣，由準備到開拍枝節頻生，先是七月五日競標交易推遲到七月十日，並設置拍價上限，繼而國家領導人放話造勢壓價，再則官方媒體勸退央企。待到拍賣落錘，結果還是地王再誕生。地塊拍賣經過這麼多的行政規限及干預，已經很難說是市場化的拍賣，顯示在調控「不容功虧一簣」的關鍵時期，政府患上的地王恐懼症。因為地王出現，是市場看漲後市的象徵，也是調控失靈的象徵。

二○一○年兩會表明，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，話音未落之際，就在決策中樞的北京，各家央企出手一天連締三幅地王。由此激起了後來稱為史上最嚴厲的調控，一直持續至今，並引發國資委將多家央企逐離房地產市場。可見現今的地王恐懼症，其實早有前因。然而，行政規限及干預終究壓制不住，京城地王還是冒頭，這已不是內地今年的頭一幅地王了。

在行政與市場角力下誕生了地王，兆示內地樓市的後向很不聽話，將大掃調控政策的顏面，但這是難以抗拒的結果。責令央企退出，唯一的好處是「國退民進」，讓路予民營房企。如照規範的說法，一般民企對經營成本影響盈虧計算，比家大業大的國企要嚴謹，以這個準則看央企退出民企攞彩，地塊成交價還是突破上限，說明在民企眼中，地價貴仍有可為。麵粉價作麵包價指標，看漲日後房價可想而知。

人行一個月內兩度減息，亮起寬鬆周期的綠燈，如同給房市吃了定心丸。目前市場的共識是，地產商最困難的日子已過去，上月房價反彈正是市場喘定的訊號。事實上，不需要銀行如何放水，地產商上半年略為減價促銷，既回籠了資金，又清減了庫存，減價的意願開始降低，再醞釀投地建房。近期物價及建造材料價格下降後，由物價到資金的「剛性成本」已下降，讓出了地價及盈利的迴旋空間。

地產商游刃餘地大增，更不樂意配合行政意願壓低房價，只會跟住市場需求走，而對調控失去信心，不再觀望的剛性需求湧入房市，無形中配合了地產商的取態。再往前看，經過兩年史上最嚴厲的調控，形成一段投資休止期，未來會有一個供應斷層出現，到其時房價不僅沒條件下調，反而有條件上升，甚至大升。現在投得的地王建好樓房，可望食正升浪。由此亦可見，抱有地王恐懼症，不是毫無道理的。

嚴酷的市場現實將一再證明，強硬、急進的行政手段，永遠都不是調整產業的好方法，內地對房地產的調控過多的行政手段，即使看似有效，也是一時假象而已。以香港的教訓，政策的短視造成長線的傷害很大，譬如，為抑高樓價而推「八萬五」，冀人人置業安居；為救樓市低迷而行勾地機制，實則打斷供應，結果都釀成更大的麻煩。顯示政策手段干擾樓市供求的弊端，內地不應迷失在干預萬能的管治中。