樓市大起大落何時了

特區回歸十五周年，回顧香港樓市在這段期間的表現，可以用「大起大落」四個字來形容。如果說港人身家一般與地產掛鈎，即是說回歸後港人身家亦大起大落。

樓市在九七年中回歸時正值一片好景，大家普遍持樂觀情緒，新成立的特區政府抱着解決樓價高企的目標，推出「八萬五」政策，可惜生不逢時，碰上亞洲金融風暴，市場因超量化供應而信心盡失，業主恐慌性拋售，互相踐踏，樓價急速回落，由九七年至○三年期間，整體樓價下跌63%，當時全港負資產超過10萬宗，小業主苦不堪言。至今回望，很多人仍未能釋懷。

港府於○二年推出號稱「孫九招」的救市政策，即包括引入勾地表制度及停售居屋等措施。另外，由於「沙士」襲港，重挫本地經濟，催生了中央配合推出CEPA以及內地人士「自由行」等激活經濟措施，至此樓市成功止跌回穩。

由○三年至今，樓市基本上是朝着上升軌道走，就算在○八年雷曼爆煲金融海嘯期間，樓價亦只是出現短暫回順，至○九年本港樓價已恢復向好。二○一○至二○一一年，該兩年新增住宅每年供應保持在1萬個單位，甚至更少的數量，但內地人入市卻明顯增加，於是新盤及豪宅盤做價節節上升。根據差餉物業估價署的樓價指數，今年最新樓價水平比對○三年的樓價，整體升幅為218%。

港府其實早於二○一○年已察覺，這種異乎尋常的升勢必須遏止，因為衍生出許多社會問題，包括激化貧富差距及高樓價令首置家庭面對上車難等。港府逐步推出一系列壓抑措施，包括直接推出住宅用地售賣，取消地產投資作為投資移民本港的項目，打擊短線炒賣住宅而徵收的「額外印花稅」，收緊住宅按揭，並於去年開始籌備「置安心」及研究推「新居屋」等資助房屋，並且近期賣地引入「限呎、限量」條款、房協推「港人港樓」等。

增推土地出手太遲

直至今年第二季，雖然外圍受歐債危機以及內地經濟失色等利淡因素，本地樓市交投呈現回落，但樓價高企仍沒有回調迹象。

平心而論，自○三年「沙士」跌至谷底，至今九年樓價長升長有，早已超越九七年高峰，老早應該來一個像樣的調整。樓價沒理由長升不倒，將來始終會來一個調整，現時升得愈高，調整時只會跌得愈深，這是所有置業者和投資者都要留意的。

有「八萬五」前車之鑑，相信港府決策層都會對局勢演變非常留心，亦都知道適時採取調節應對措施的重要性。現屆政府在任期將完之際，才做增加長期土儲的各種方案的諮詢工作，來得遲了一點。

近年樓市政策之難，在於外來需求來得快而不受控制，而增加土地供應及樓宇建造卻是需要經過長時間。

希望將來新增供應推出應市時，不要不幸地碰上樓市因外圍因素以及內地客減少而進入調整期，屆時，大量的新增供應，會反為變成推低樓價的幫兇。