按揭利率大升機會低

黃小姐︰我剛剛入市，但擔心按揭息率會在短期內大幅上升，令供樓負擔大幅增加，請問港息在未來一至兩年大幅上升的機會有幾高？

答：美國聯儲局日前會議除維持目標利率在0至0.25%之外，亦再一次向外承諾會維持超低息至二○一四年底。至於量化寬鬆方面，雖然聯儲局隻字不提QE3，但宣布會延長「扭曲操作」至二○一二年底，希望透過買入長債、沽出短債，人為地繼續將長期息口維持在超低的水平。

金管局回應美國延長「扭曲操作」時，指港息未必跟隨美息低企，本港的存款及貸款利率除受美國利息影響，亦受本身的供求因素影響，由於銀行貸存比率仍維持在高水平，公眾不應假設香港的存貸利率會跟隨美息持續低企，又提到本港先前亦曾在美國利息未有調升之下，港息自行上升。

港美息難大幅偏離

香港的利率未必一定跟美國的利率走，但在聯繫匯率制度之下，香港的利率不能偏離美國的利率太遠。

舉個例子，假設香港的利率是3%，而美國的利率是0%。由於息差的吸引，美國人會將美元轉換成港元作存款收息，造成港元需求上升，港元出現升值的壓力。金管局可以應對的方法一是放棄聯繫匯率，讓港元升值；二是讓資金大量流入，可能為香港帶來通脹、資產泡沫等的風險；三是市場自己調節，因資金供應增加令利率回落至和美國利率近似的水平。不論二或三，結果都是香港利率要和美國利率貼近。

另一個情況，美元利率是3%，而港元的利率是0%。不同的地方是今次港人被息差吸引，紛紛將港元轉換成美元作存款收息，港元供應增加而美元需求增加，令港元有貶值壓力。為維持聯繫匯率，金管局只能向市場以美元外匯儲備大量買入港元。另一解決方法，是提高港元利率至貼近美元利率水平，阻止資金繼續外流。

所以，只要聯繫匯率制度仍然存在，香港的利率仍然要跟着美國走，雖然中間可能有一點點偏離，但幅度只會是很有限。

仍需面對政策風險

未來樓價不會因為利率急速上升而下跌，但樓市還要面對新政府上台而帶來政策上的風險；即使不加息，但再減息空間已不存在，變相利率對樓市正面影響已發揮得九九十十，投資者不宜對後市表現得太樂觀。