未雨綢繆提防樓市動盪

香港住宅物業市場，屢踞全球被高估的市場之首。政府限制土地供應、內地投資者大量湧入，以及長期的低按揭息率助長氣氛，刺激香港樓價暴漲。根據數個重要觀察指標，顯示香港樓市現正處於泡沫建構階段，並有朝着泡沫破滅方向推進的迹象，不可不慎。

資金湧樓市釀泡沫

其中一個衡量樓市泡沫可作參考的指標就是樓價升幅與租金上漲步伐的差異。樓價與租金比率火速上升，意味投資者將獲利寄望於房地產資本值巨額上升，而非現時的租金收入，抬高樓價的投機心態濃厚。樓價升幅與租金上漲比率，差幅持續擴大，說明投機性動機日益強烈，預示樓市泡沫前景。自二○○八年底開始，香港樓價升幅已超越租金升幅，樓價與租金比率由二○○八年十二月的106.7，升至二○一二年三月的142.7。

二○○八年底以來香港樓價攀升的主因之一，繫於充裕的資金流動性。起因是歐美等發達經濟體為因應金融海嘯衝擊，採取一連串寬鬆貨幣政策，間接驅使大量資金流入香港，加上港元採取兌美元聯繫匯率，長期低利率環境推升香港樓價。

利率抽升觸發危機

因聯繫匯率制度，隔夜香港銀行同業拆息在正常情況下，與美國聯儲局目標利率的連動性非常高。不過，美國目前的低利率貨幣政策雖帶動香港利率跟着走低，但並不能保證香港將持續維持此一低息環境。

香港是一個高度開放型的經濟體，在沒有資本管制下，資金得以自由進出，當全球資本流動性無虞，並且能持續流入香港時，香港的利率就能維持低水平；一旦發生流動性危機，資本突然大量撤出香港，將導致利率驟升。

目前歐債危機前景未明，一旦歐債危機令經濟環境急挫，作為中國重要貿易夥伴，內地出口勢受嚴重影響，經濟增長受壓；香港背靠中國，在連帶影響下，相信本港零售業、樓市以至經濟同樣受影響，因此我們必須審慎以對，不能完全排除上述狀況發生的可能性。

綜合看來，香港樓價修正與否似乎只是時間問題，而當中更值得我們關注的是，它將會是個溫和還是劇烈的修正？程度會有多大？目前港府陸續推出一些政策措施雖有助降低樓市風險，但仍須提高警覺因應可能潛藏的危機─重演一九九七至二○○三年樓市崩潰，以及伴隨而來對香港經濟嚴重衰退的衝擊。因此，當前政府實應審慎評估，並做好萬全準備，假使市場發生流動性危機時，擁有足夠資金注入市場，避免利率突然抽升，讓樓市不至於陷入絕境。