MARKET SENSE：資產價格總有盛衰循環

恒基地產（00012）主席李兆基早前指，如果手上有一千萬元，買股票比買樓好，因為地產股資產折讓大，而普通樓宇將來供應多，預期兩至三年內股票跑贏住宅樓價。

香港樓市自○三年沙士見底回升至今，長升長有。大自然環境中，如果生物A靠吃生物B維生，一旦生物A的數目不斷膨脹，對食物的需求提升，生物B的數目自然會下降，但到了某個程度，某些生物A會因為食物不足而死亡，生物B得到喘息而回復增長，再為生物A的數目重新膨脹提供條件，然後周而復始。其實，實體經濟以至投資市場表現也是如此，總是盛極而衰，置之死地而後生。

有人說當全世界印銀紙，只有實質資產可以保值抗通脹，因此價格一定會升。筆者無意否定這種思維，只想分析股票和債券哪一種較實質呢？債券背後其實是現金，股票代表一間公司的權益，背後可以是房地產、金銀油礦、廠房機器等實質資產。

理論上持有實質程度較高的資產應跑贏程度較低的資產，但近五年美國國債和道瓊斯指數表現卻背馳，五年前三十年期美國國債孳息率約5.3%，上星期跌至2.75%，債券價格升值接近一倍，相反以上周五收市價計算，道指較五年前低約10%。

此外，在美國也見不到印銀紙而樓價必升。次按風暴至今超過四年，美國樓市仍然元氣未復，大約1,100萬間房屋的市價仍低於未償還按揭貸款的餘額，更不用說與買入價比較。在香港，恒地股價只有資產淨值51%，試想像恒基只擁有一個物業，如果買這個物業需要100萬元，但買恒地而得到物業只需51萬元。雖然買物業有居住功能，買股票則沒有，但地產股股價與樓價仍然有不對稱的地方。

全民睇升 見頂將至

坊間看好樓價繼續上升的理由，不外乎供應量少、資金充裕和息率低企。筆者不是樓市專家，不過筆者相信投資市場一句至理名言：樹再高也不會長到天上去。筆者不相信投資市場（包括樓市）只升不跌的神話，凡事總有盡頭，盛衰交替乃自然定律。當資產價格升到某個程度，令人培養出只升不跌的信念，即使不是轉勢向下，相信也離見頂不遠了。