東九龍起動 催旺商廈需求

自從去年施政報告公布起動東九龍發展計劃以來，區內樓市成交與去年同期第二季相比有明顯的上升，樓價亦升上歷史高位，而筆者認為背後的原因有數個。

鑑於企業緊縮預算，大部分企業租戶均難以負擔中環及金鐘的租金，為節省成本而需遷出商業核心區。企業租戶的搬遷，大量增加了非商業核心區的商廈物業需求，而九龍灣及觀塘也成為上佳選擇之一。

環球企業高力國際預期，二○一三年甲級商廈租金將下跌8%，但未來東九龍的商廈物業需求則將上升，同時預期租戶會願意出高價以獲得高質素物業。

筆者認為，很多金融機構已將後勤辦公室遷至非商業核心區，而東九龍商廈區則將成為中級辦公室專區的所在地。這將會為區內帶來大量高級管理人員，從而為東九龍創造出更高質素的配套需求。

欠交通配套恐成絆腳石

鑑於現時觀塘及九龍灣僅有少量酒店及高級私人會所，而高級食肆的選擇也十分有限。為滿足需求，相信這方面的配套設施發展空間大。

從政策的角度來說，有幾個充分的理由可以解釋，為何物業持有者嚮往更高的樓價。政府提出的東九龍單軌鐵路，將與港鐵沙中線及原有的港鐵線有更佳的連接，而這會帶來數個可預期的轉變。

新成立的東九龍發展辦事處非常希望看到更多公共休憩空間、更吸引街景和零售、食肆等配套設施；交通連接方面，宜興建更多架空天橋連接區內建築物，以紓緩現時區內交通擠塞情況。

此外，海濱長廊要成為旅遊景點，則需有更佳的規劃。不過，筆者需要提醒投資者，上述的分析僅屬對發展計劃的願景，現時的樓價還未能反映實際的利益，預期樓價要升至如此高位，最少需要十至十五年時間。

全城關注的連接東九龍至香港各區的單軌鐵路系統，現時仍處於公眾諮詢階段。如果根據發展局的計劃，二○二三年始通車，即距今尚有十年時間。在這段時期，相信會有很多企業租戶遷至該區，為該區的交通帶來重大壓力。

筆者期望政府可以推出臨時措施，如限制貨櫃裝貨及卸貨的時間，理順巴士路線及多建行人天橋以控制交通情況，否則交通配套不足，將成為東九龍未來發展的絆腳石。