Fundman睇市：憧憬鬆綁內房股可吼

周一晚美股無市，投資者焦點放在希臘可能脫歐的新聞，但相信更多本地炒家係索性休息多一日，故尋日港股交投淡靜，成交創今年第二最低紀錄，主板得366億元易手，恒指升87點，報18,800點。近期大市跌勢較五月上旬放緩，可惜歐洲負面消息不絕，影響港股反彈，即月期指收18,687點，較除息後合理值18,743點低水56點，未見到好友有大舉反擊的手影。

樓價屢創新高，市況悶悶地，反而見本地地產股有零星大行捧場。恒地（00012）李四叔罕有地向政府出謀獻策，建議豁免徵收農地補地價，讓發展商低成本興建廉價房，畀無殼族上車。不過邊個發展商揸最多未補地價農地，幾乎路人皆知，貪曾出事後，政府對官商利益輸送，肯定更加避忌，四叔打晒開口牌，效果恐怕是弄巧反拙。

賣樓轉租要三思

四叔也賣花賺花香，認為地產股未來回報將優於買樓，睇番恒地現時市帳率0.56倍，即係折讓44%。查實九七後，本地地產股幾乎有超過一半時間出現折讓。回顧過去十年，恒地市帳率介乎0.46至1.55倍，平均0.92倍，如重返此水平，意味有64%潛在升幅。但買股是否好過買樓？筆者認為值得商榷，自住需要是其一，筆者唔少朋友過去兩年見樓價高，賣轉租攞錢去買地產股，結果一殼眼淚，當中一點大家忽略，是買樓擁有財務槓桿，三成首期銀行借七成，買地產股卻要真金白銀畀十足十，換句話樓價如果升10%，地產股要升33.3%才有同等回報。如果因價高而想賣掉自住物業換股，真係要諗清諗楚。

上周六，深圳發生一宗跑車撞的士意外，遇事的比亞迪E6型電動的士，車上三人死亡，比亞迪（01211）股價因而插6%，收報15.24元。電動車為比亞迪的增長亮點，而且市場給予的估值唔平（首季倒退九成，賺2,700萬元人民幣），其發展一旦有阻滯都幾頭痕，睇嚟未係時候博反彈。

社科院早前發表文章，提到中央兩年房產調控措施終見成效，近期內地樓市價量齊跌，在保經濟增長、地方財政壓力增加下，調控政策有需要進行優化和提升。大行從字裏行間揣測為中央放鬆樓市調控測試水溫有關，尤其經濟調整周期快將結束，加上息口見底，五月以來，A股跑贏全球發展成熟股市不特止，仲贏晒金磚五國（跌幅介乎5.6至12.1%）九條街，只微跌1.4%（港股都跌咗10.9%！）。

市場預期，自住及首套房置業需求會首先鬆綁，分析員大膽預測放寬首套房按揭優惠，甚至直接減息的日子應該不遠。近日部分內房股開始跌唔落，筆者心水包括基金大球場恒大（03333）、近月累積沽空驚人隨時挾倉的世房（00813）、以及資產折讓較大的合生（00754）及保利香港（00119）。