土地供應飄忽 樓市穩定空談

政府官員「睇唔通」樓市，既顯示樓市亂象複雜，也顯出市場風險有高危之虞。因為「睇唔通」樓市下的決策，是誤打誤撞的試槍，打不中目標之餘，更可能傷及無辜。以往的調控一再證明，冚得這樣冒起那樣，例如，抽額外印花稅的「辣招」一出，迫令炒家轉賣為租，二手供應減少使樓價搶上新高，辣招盤照樣賺錢；又如，提高首付成數，趕跑財力稍欠的買家，年輕打工仔置業更難上車。到頭來，反作用大過正面效應。

明知增加供應平抑樓價是為治本之道，但港府今年一至三月的季度，所推土地只能建四百三十伙，四至六月的季度，所推土地可建一千四百伙，頭兩個季度的供應明顯放慢。跟住七至九月的季度，所推土地可建一千八百伙，加上兩個港鐵上蓋供應五千伙，供應開始踩油加速。不同季度一餐飢一餐飽，供應波動不穩，年供應總量二萬伙目標更可能落空，以致穩定供應淪為空談。

有發展商認為，香港這隻金蛋，地理特殊，大把盈餘，絕好地頭，邊個打骰都掂。當中涵義不外在於，以香港如此大好條件，管治無疑是瓜熟蒂落、水到渠成的事。這是公認的道理，但偏偏在港府治下多年，搞到陷入深層矛盾死結、經濟危機四伏。對樓市泡沫的治理無能，更讓市民對港府管治的評分跌落谷底，顯見香港即使具有絕好條件，並沒有自然而然地產生良好的管治，實在令人不忿所為。

現屆政府的蹉跎歲月日子不多了，但畢竟這一頁尚未翻過去。新舊政府交接的過渡期，更難見夕陽政府有甚麼作為，倒是市民也好、商界也好，早把等收工的現屆政府放在一邊，盯住下屆政府布棋開局了。樓市在新舊政府過渡的關頭，待變的市況更顯微妙：一方面樓價已飆升到新高的水平，另方面仍有諸多客觀條件可以推高樓價，包括供需失衡尚未得到矯正，以及可能仍有較長時間的低息條件。

面對樓市微妙的市況，下屆政府政策打壓力度小遏不住泡沫，打壓力度大又恐推冧樓價，風險還看政策是否得宜。業界看淡未來兩三年本港樓市，認為將跑輸地產股。這看淡的觀點，恐正正建基於擔憂政策風險，正如金管局警告會限制銀行的按揭成數，以助遏樓市炒風，被看穿這是出口術、幫倒忙，事實上，撇開銀行在水浸下急需拓展業務不說，其實際效用亦存疑，更不用說打壓年輕人上車置業的負面影響了。

下屆政府面臨很實際的難題，就是如何發掘土地儲備，為長線穩定樓市提供源源不絕的供應。因為除了私樓發展以外，政府福利性的居屋、公屋的啟動，也要有土地在手，而且還要能近水救近火，不能指靠很長遠的來源。因此，向私人發展商的土儲打主意，強化與私人發展商的合作，恐怕是不可避免的選擇。而就着地產市道失衡在激化社會矛盾，發展商為打造長遠的適宜營商生態，產生適當讓利及與政府合作的願望，亦是不難理解的事。