嘉民專注物流回報10%

不着重衍生工具、沒有高頻交易，房地產基金在基金界中顯得非常務實。澳洲最大上市工業地產公司嘉民集團（Goodman Group），旗下基金只專注工業和物流物業等增長較慢的投資，但憑藉穩打穩紮的策略，基金在中港每年帶來約10%回報。至二○一七年，他們期望在大中華區將物業組合擴大至50億美元（約387.5億港元）。

房地產基金往往在樓市較差的時候出手，「執平貨」捕捉物業的升浪。嘉民也於○六年本港樓市較差的期間來港成立據點，設立嘉民香港物流基金。

集團大中華區董事總經理彭菲力表示，香港市場平均回報年增長達15%，「香港是一個穩固的市場，物流大廈供應短缺、土地也短缺，但需求強大，造就好的投資環境與回報。」

運用3策略 投資物業

集團在投資物業時，所採策略是「擁有、開發、管理」三者並重，更靈活地滿足租戶的需要。目前嘉民在本港擁有14幢工業或物流大廈，總值約20億美元，管理總樓面逾976萬方呎，平均租金回報率約5.5%，本年三月底止出租率達99.3%。不過彭菲力不諱言香港土地短缺，縱然物流業前景亮麗，但增長潛力較窄。

因此他們在數年前成立嘉民中國物流基金，推動內地投資，目前在內地持有物業總額約5億美元，未來五年希望將內地物業總值增至30億美元，換言之至一七年中港總投資物業總額達50億美元。

彭菲力指出，要在中國成功，確實需要時間去熟悉地方習俗，「中國的土地產權制也不錯，但需要做多點盡職調查。買地除了與業權擁有人洽商外，也要跟政府多溝通，而法律條文中也有不少灰色地帶需要注意。」

內地組團隊合拓項目

嘉民聘用不少內地人作為開發團隊，例如本年四月，嘉民與發展商宏泰集團成立各五成權益的合資企業，與河北省廊坊市政府共同規劃該市佔地4.25平方公里的綜合用途發展項目。

中國今年經濟增長目標降至7.5%，首季出口數據差強人意，現在才大舉投資物流基建，不免令人憂慮。不過彭菲力認為，中國物流業短期基礎良好，長遠更是突出。「城市化及中產抬頭令本地需求強勁，不少中國產品或入口的貨品，甚至奢侈品都是供本地人購買。」

在五月中，嘉民與內地網上零售商夢芭莎簽署合約，在天津為該零售商興建兩幢面積合共4.241萬方米的倉庫，用行動對內地零售市場投下信心一票。