購買力凝聚 樓市等機會突破

希臘組閣談判以失敗告終，將在六月重新大選，令市場憂慮希臘或有可能違約，甚至脫離歐元區，全球股市應聲下挫，港股亦難獨善其身。另一方面，儘管目前外圍經濟環境波譎雲湧，但本港樓市表現仍然硬淨。一手市場方面，貼市價開售之新盤，如「浪澄灣」等，仍獲不少投資者追捧，而部分二手屋苑呎價更頻創新高，反映本港樓市表現相對不俗。筆者估計，在目前全球股市前景未明朗下，追求理想回報之投資者，將會由股市轉攻樓市，有助帶動整體樓市表現。觀乎目前市況，筆者認為，樓市正凝聚購買力，一旦全球經濟狀況好轉，屆時全球股市將重拾升軌，本港樓市可望出現突破。

儘管本港二手物業註冊由三月逾萬宗高位回落至四月不足八千宗，惟期內樓價仍然繼續上揚。以全港一百個中小型屋苑平均呎價為例，最新平均呎價約6,103元，按月升1.6%，並連升三個月。

值得注意的是，雖然樓價連升三個月，惟按月升幅已有所收窄，由二月份升4.6%收窄至四月份僅升1.6%，相信主要由於市場部分購買力已消耗，加上不少二手盤源已被吸納，令買家入市步伐有所放緩。在成交量回軟下，預期樓價升幅將繼續收窄。

供樓負擔比率仍健康

香港置業資料研究部指出，儘管近期樓價持續上升，但在息口維持偏低下，供樓負擔比率未有大幅上升迹象，並維持約四成以下水平。若以最新平均呎價6,103元計算，以一個500方呎單位，承做七成按揭，按揭利率為2.3%及二十年還款期計算，假設家庭入息中位數維持29,500元，最新供樓負擔比率約為37.7%，按月僅升0.3個百分點，較去年高位38.5%低0.8個百分點；另外，若與九七年高峰期負擔比率高逾九成相比，可見現時供樓負擔比率仍然維持健康水平。