置業 Q & A：買樓收租 長線勝債券

黃先生︰請問買樓收租與買人民幣債券，哪一樣更值得投資？

答:不論買樓收租或是買債券收息，兩者有一個共通點，就是都能為投資者提供定期的收入，如業主每月可收到租金；債券投資者每月、每季或每半年可收到債券發行人支付的債息（以有派息的債券為例）。

但若單單以提供穩定的收入計，買債券收息較買樓收租優勝，因為只要發債人償債能力沒有變壞，債券的派息是固定的，不論經濟環境、市場息口、股市走勢或政府政策如何變化，債券投資者都可以收到一早訂下的派息率。相反，租金會因經濟環境、市場變化而有上有落，在穩定性上絕對不及債券派息。

不過，有弊亦有利。正因為租金會受到社會不同的因素所影響，它有跌的機會，同樣亦有升的機會。

租金多隨通脹上升

歷史告訴我們，不計其他影響樓市的因素，單純通脹已經是一個重要的因素，支持租金在中長線能持續上升。所以，以一個中長線的角度去考慮（如十年），租金整體向上絕對是一個十分合理的預期。在這一點上，由於債券的派息不會隨通脹而上升，所以相比買樓收租，自然被比下去。

若從實際例子去比較，以內地發行的十年期國債為例，現時的孳息率為3.5%（孳息率反映投資者持有債券至到期，每年實際回報有多少，這比派息率，更準確反映投資一隻債券的實際回報），意思是投資者現在買入債券並持有至到期，計及債券價格和本金差別後，每年平均回報3.5%；若往後十年人民幣平均年升2%，即平均回報5.5%。

買樓收租呢？以一個價值約500萬元的藍籌屋苑單位計，現時大約的租金回報率約3至3.5%，當扣除差餉、管理費、維修費等因素後，實際租金回報率可能只剩下2.5至3%，這不及債券的回報吸引。

考慮樓價是否合理

假設香港每年有3%通脹而租金可跟隨通脹而上升的話，五年後租金的回報率就可追上債券的孳息率。所以，單單以收入計，買樓和買債的最大分別，買樓是「蝕頭賺尾」，投資者要博租金在未來能持續和理想地上升。買樓的投資者由於樓價會有上有落，投資者需要承受樓價的起跌。所以，買樓的投資者，除了考慮每年的租金收入是否吸引外，亦要考慮現時的樓價是否合理。

若現時要兩者取其一，筆者傾向買樓收租。雖然筆者常說現時樓價已處於不合理水平，但和債券價格相比，債券價格更加不合理，所以筆者只能被迫選擇兩者中較合理的樓。

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