辣招打殘炒家 遏不了樓價

方先生︰政府推行SSD有沒有用，為何樓價還是依舊上升？

答：SSD（額外印花稅）是政府於二○一○年十一月推出的其中一個打擊樓市投機的措施。當時港府決定對買入六個月內轉售的住宅，買賣雙方需在現有印花稅基礎上，支付額外15%的額外印花稅。根據規定，對六至十二個月內轉售的房產，額外印花稅率為10%，對十二至二十四個月內轉售的房產，額外印花稅為5%。事實證明，額外印花稅有效打擊短線炒樓的活動，短線買賣的成交個案差不多減至零。

額外印花稅可說成功打擊了炒家，不過，對樓價火速上升的步伐有否如預期般紓緩？以美聯樓價指數為例，二○一○年十一月每呎平均樓價為$5,255，二○一二年三月每呎平均樓價為$5,910，升幅約13%。

根據以上數字，有人認為額外印花稅不但沒有令樓價穩定下來，甚至加速了樓價的升幅。他們所持的理據是，額外印花稅嚴重壓抑住宅單位供應，因為投資者在買入住宅後，額外印花稅帶來的額外成本，令買入後二十四個月內不能將物業出售。另外，對於已持貨超過二十四個月的業主，他們賣出物業時，也會增加多一重考慮，因為當他們再次買入物業時，他們要面外印花稅帶來的限制。

影響供應難有定論

在額外印花稅下，供應減少比需求減少的多，反而造成樓市供不應求，令樓價不跌反升。所以他們認為額外印花稅應該取消，為市場釋放供應，樓價才可重回穩定。

對於以上觀點，很難有客觀的答案，但若細心分析，筆者質疑以上的觀點若要成立，就要合乎一個假設，就是額外印花稅推出對供應減少的影響，要大於對需求減少的影響。

表面上看，由於供應受影響的包括炒家和用家，而需求方面受影響的只有炒家，所以很自然地覺得額外印花稅會大幅增加供不應求。

炒賣活動幾乎絕迹

但深一層的分析是，這很大程度建基於假設用家賣樓後不會短期內再買樓。在額外印花稅下，用家們可能真的因額外印花稅而減少賣樓，導致供應減少，但同時市場需求亦會因為用家沒有賣樓而減少，兩者同時減少下，影響未必如想像般大。

若由筆者選擇，我支持繼續推行額外印花稅。雖然過去數據反映樓價沒有因為額外印花稅而回穩，但至少看到炒賣活動幾乎絕迹，沒有九七年時的炒籌黨、全城炒樓的泡沫，心理上也比較安心。

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