大圍站斬件招標最可取

港鐵推出投資額約290億元，兼具多條鐵路交匯點概念的「馬鐵大圍站物業發展項目」招收意向書。港府此際推出項目招標，相信是向市場表明後市供應充足，紓緩樓市小陽春「價高量低」造成樓價上升壓力。

「大圍站」項目佔地約52萬方呎，總樓面面積約達288萬方呎，包括約205萬方呎可建8幢住宅，平台部分可發展成60多萬方呎具規模的區域性多功能商場。

據說這個項目還有的優勢是發展自由度較大，用地不受限呎限量等條款約束。傳媒問筆者，較早前荃灣西站「灣畔」項目流標，會否在今次「大圍站」項目重演？筆者回應，兩者地區及各方面條件不同，不能一概而論，但從投資額龐大涉及風險高角度看來，若「大圍站」項目堅持以單一項目推出，不排除亦有機會流標。

項目是近年涉資規模最龐大的同類項目，或許由於項目吸引，但為了減低風險，有共同興趣的發展商合組財團去競投，以致最終入標寥寥可數的可能性存在，但標書少不是問題，入標者的標價才是問題所在。

細發展商亦可參與

由於項目涉資大、發展期長、賣樓分期時間表及售樓價預測較難掌握、建築造價急升、面對市場競爭等多項因素，發展商評估項目可行性都會作最保守的估計，形成入標價低的效果。截標後，招標者可能面對的處境是，是否願意拍板以一個表面上平均呎價低於預期的標價批出項目？如果不願意，即是流標，另一方面顧慮是，低價批標或惹起社會上有「利益輸送」的質疑。

為何港鐵不把項目「斬件」分拆成較細單元，分拆後的項目規模縮細，令發展風險降低，投資金額較細讓較多發展商可入標競投，令競爭較熱烈，並確保以較合理市場價批出項目，這樣做亦符合公眾利益。