增建公屋壓不了樓價

張小姐︰政府近日推出一連串計劃，目的是增加公共房屋的供應，私人住宅價格可因此出現較大幅度的調整嗎？

答：近日政府公布重建舊公共屋邨的計劃，以增加公共房屋的供應，比較矚目的項目如深水埗白田邨的重建計劃，重建計劃包括興建5,600多個公屋單位，數目較現有單位數目大增六成。

有人認為政府增加公屋供應，有助樓價向健康的方向發展。筆者不太認同，因為公屋和私人住宅是兩個完全分割開的市場，公屋供應量增加未必能對私人市場價格造成明顯的影響。

無力買樓靠公屋

在公屋輪候冊上的申請者，收入往往只容許他們租住租金低的單位，他們不會有能力踏入私人市場。根據房委會對公屋申請的指引，合資格申請公屋的家庭，月收入不能高於21,800元（以一個4人家庭為例）。

試想想，月收入不高於21,800元的4人家庭，有能力供一層200萬元的住宅單位嗎？以貸款180萬元、還款期二十年計，每月需還款9,500元，佔家庭收入的44%，他們負擔得起嗎？而且賣200萬元的住宅單位，市場上還有多少？

增加公屋供應唯一能對私人市場造成的影響，頂多是對舊樓市場帶來一點衝擊，因為在公屋輪候冊上的申請者可較快上樓，租客減少之下，相信會對舊樓或板間房市場帶來影響。但舊樓市場只佔整個樓市的一小部分，樓價的整體走勢也不會因而改變。

板間房需求勢降

增加供應的確可導致樓市向下，不過原因不是公屋供應增加，也不是土地供應增加，而是私人住宅單位供應增加。筆者認為在地產商的控制下，即使政府已增加了土地的供應，短期內私人住宅單位供應明顯增加的可能性不大。因此筆者維持過去對樓價的睇法，今年樓價最大可能性是橫行或小幅調整。

進邦滙理研究部總監 梁偉民

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