九肚山路 富通南北

置身山巒中的沙田九肚山豪宅區乃新界東的洋房集中地，山腰遍布華麗洋房，向來是中港商家的熱門擇居地，區內有兩條主要道路，包括連貫該區南、北兩地的九肚山路（Kau To Shan Road），沿街不但有知名的洋房豪宅屋苑寶松苑，同時亦有區內唯一的分層豪宅屋苑蔚林居，入場門檻可因而稍微降低。

九肚山是新界東最傳統的豪宅地段，由於該區往來內地較便捷，因此不少需經常游走中、港兩地的商家與廠家，鍾愛區內豪宅。而該區不但便於穿梭中、港兩地，若經獅子山隧道駕車往九龍九龍塘一帶，需時亦只不過約十五分鐘，道路交通接駁完善。

私隱度高添優勢

環境清幽的九肚山路，悉數為低密度的物業發展，兼以洋房主導，由於沿街豪宅私隱度高，多年來吸引不少城中名人及富豪卜居於此，包括擁有九肚山大業主美譽的旭日國際主席、「玩具大王」蔡志明，以及樂壇天后王菲和多位政壇名人等。據悉，玩具大王蔡志明除本身居於紅橋里大宅外，尚持有區內逾20個物業，另王菲亦曾於一九九七年以4,800萬元購入寶松苑單號洋房，可見區內豪宅物業的魅力非凡。

蔚林居 平易近人

除了洋房外，九肚山路亦有區內唯一的分層住宅供應。位於頭段的蔚林居是該區入場門檻相對低的豪宅屋苑，由7座樓高4層的物業組成，單位數量不多，僅有約56個單位，單位面積悉數為約1,168方呎，屬三房間隔，室內空間寬敞。

蔚林居除了分層單位外，美聯呂劍偉表示，屋苑各座的地下單位乃連花園特色戶，頂層為連天台特色單位，其中地下單位附連的花園面積由約600至800方呎，頂層的天台面積則有約1,000方呎，而各單位中，以地下連花園戶最受買家追捧；而連天台戶的景觀較佳，但卻不設內置樓梯連接天台。

成交呎價七千元

現時市場只有該屋苑的零星放盤，叫價由900萬元起，均屬分層戶，特色戶放盤欠奉。至於成交方面，交投並不活躍，近半年暫只錄得1宗成交，一個面積近1,200方呎單位，獲買家以818萬元承接，呎價約7,000元。

蔚林居資料

地址：沙田九肚山路1E號

樓齡：約17年

物業座數：7座

單位量：約56個

寶松苑 主打孖屋

寶松苑能夠成為區內指標洋房屋苑，兼且獲富豪及樂壇天后級人士垂青，當然有其獨特之處。該屋苑由信置等發展，在一九九七年亞洲金融風融爆發時開售，惟仍不減一線豪宅吸引力，當時仍能逆市賣個滿堂紅。

位於九肚山路18號的寶松苑，屬區內地勢較高的地段，四周恬靜悠閒，雖然寶松苑佔地較同區其他同規模洋房屋苑為廣，不過，只建有40座洋房，私隱度因而較高。整體而言，屋苑以孖屋主導，當中只有4座為面積均逾4,000方呎的獨立大屋，其餘洋房面積分為兩類型，分別為約2,860和3,523方呎。

設會所配套齊全

另屋苑設有住客會所，設施包括泳池、桌球室、兒童遊樂室、健身室等，配套完善。美聯高級營業經理呂劍偉指出，寶松苑一向成交疏落，主因是盤源短缺，目前市場只有約3個，叫價由5,300萬元起，放盤中包括一座面積達約4,000方呎的大屋。

寶松苑資料

地址：沙田九肚山路18號

樓齡：約16年

洋房座數：40座

洋房面積：約2,860至4,085方呎

多塊豪宅地待發展

九肚山路一帶的豪宅地皮縱使已悉數獲發展，但隨着政府積極開拓區內新土地供應，在麗坪路一帶將有新的豪宅地帶發展，該帶1幅豪宅地於去年透過拍賣出售，至於政府待售的多幅區內地皮，涉及的地盤面積廣逾百萬方呎。

在去年八月拍賣售出的九肚地皮位於56A區，屬於限量地，由信置、嘉里及萬泰合組財團，以一口價55億元拍賣成交價投得，每方呎樓面地價僅5,332元，低於市場估值。

由於信置曾發展區內的知名屋苑寶松苑，對該區具經驗，料屋苑落成後會成區內新指標。而市場估計，56A區地皮將主攻分層及特色單位，因此難以於短期增加區內洋房供應。

新供應三至五年後落成

而該區待售的多幅豪宅地皮，地盤面積由50,000萬餘至逾35萬方呎，共佔地逾100萬方呎，坐落的地勢較現有豪宅為高，並將為區內新供應來源。而隨着政府積極出售該批地皮，預計新供應將會於未來三至五年陸續落成。

伯樂居 戶戶有花園

至於九肚山路發展規模較細的洋房屋苑，包括位於1至7號的伯樂居，樓齡達約二十六年，屬老牌豪宅，整體只建有4座洋房，洋房面積介乎約2,180至2,223方呎，全部附連花園，面積由約1,200至3,300方呎不等。

鮮有放盤交投疏

該屋苑一向以用家為主，所以市場甚少出現放盤，導致二手交投極之疏落。美聯呂劍偉稱，除伯樂居外，九肚山一帶的洋房盤源亦日趨短缺，因為區內的洋房供應向來不多，若業主售出所持物業，難以於同區覓得更理想的物業，促使業主極為惜售，成為區內豪宅買賣量難以大增的主因；而上述伯樂居目前並未有放盤，若欲進駐該屋苑絕對是可遇而不可求。

伯樂居資料

地址：沙田九肚山路1至7號

樓齡：約26年

洋房座數：4座

洋房面積：約2180至2223方呎