補地價仲裁三全其美

私人發展商就其個別發展項目向政府申請補地價，以便改變項目之發展用途或規模時，往往需時甚久，原因通常是雙方在補地價金額上很難達成協議。最近有建議引入「補地價的仲裁機制」。這是一個重要議題，值得業界及政府深入研究及探討其可行。

爭持不下浪費資源

眾所周知，向政府申請改變土地用途及發展規模的程序冗長，往往需要幾百天時間與各個政府相關部門協調，才得到各部門初步共識及批准；但最後因補地價問題膠着不能解決，令很多發展項目不能開展，土地資源不能充分使用，房屋供應亦因而減少，機緣就這樣失去了。

簡單而言，仲裁是由發展商或業主和政府共同委任對土地發展條例和估價專業人士，就補地價金額作出仲裁建議，以便加速完成補地價程序。

這「仲裁」建議是提供一個較公平、雙方較易接受的方式去解決一個雙方爭持不下的困局。

過去很多發展項目，業主與政府雙方都花了不少的時間去商議及處理補地價事宜，但最後都不能達成協議，這令雙方均蒙受時間、金錢和人力資源的損失。若發展項目補地價程序未能圓滿解決，對政府來說是損失補地價的收入；對擁有發展權的業主是損失一個地產項目的發展機會；而對社會則損失一定數目的樓宇供應量。因此，若能透過仲裁機制，解決或加速業主與政府對補地價的糾紛或協議，這會是「三全其美」的事。

法律詮釋影響估值

補地價「評估」是一個複雜的過程，如先要將改變土地用途及發展規模，通過法律的詮釋，相關地契條款的更改，及後要根據專業的「評估」準則進行改地契前及改地契後的土地價值相差進行專業估值。所以不同的法律詮釋及對後市的不同預測，會影響補地價估值。因此，專業「評估」測量師擔任這「仲裁」角色最適合。

另一方面，政府與私人發展商在完成更改土地用途或發展規模申請之前是未有具約束力協議的雙方，是否交由「仲裁」機制去完成補地價程序，需要雙方一致同意方可進行。

而政府在補地價的程序上承擔着看守公共資源的角色，能否把補地價的評估工作假手於第三者即「仲裁」專業測量師，可能需更審慎研究及考慮。

英國皇家特許測量師學會房屋政策專責小組主席 謝建華