財星Column：調控與維穩難望兩者兼得

可以說，無論是今年政府工作報告中關於房地產的政策要求，還是溫家寶答中外記者提問對住房宏觀調控表態堅決性；無論是「兩會」代表對住房調控的提案要求從緊，還是地方政府軟性托市政策一個又一個被中央政策夭折，這些都表明了中央政府一二年住房宏觀調控政策態度的不可動搖性與堅決性，但是怎麼也無法遮蓋今年政府房地產政策的曖昧性，一是表現為千方百計抓住當前住房銷售增加的突破口，二是對住房投機炒作不願意出台能夠真正遏制這種行為的稅收政策，以及不放棄房地產業宏觀調控。

在中央政府對房地產宏觀調控嚴厲的政策下，對首套住房的優惠利率，可算是對住房宏觀調控「鬆綁」唯一的切入口。但是，這種對首套住房購買者的優惠政策，不僅要看其包括的內容是甚麼，而且要看這種優惠條件在甚麼時候進行。如果時機不合適，政府通過利率優惠政策鼓勵首套住房購買進入市場則成了幫倒忙，或是把首套住房購買者，推入增加購買成本的火坑。

我們可以看到，從國十條以來，內地房地產市場調控已經有兩年了，儘管調控取得了一點成績，但是效果十分有限，住房市場特別一線城市的住房市場「量降價滯」局面已經近兩年了，直到最近房價才開始鬆動。這種現象表明了當前內地絕大多數住房市場，都是以投機炒作為主導，住房市場的性質沒有轉變。如果這個時候銀行以優惠利率鼓勵首套購買住房者進入市場，實際上就是希望這些首套住房購買者，來接內地這個巨大房地產泡沫的最後一棒。

用銀行優惠利率誘導首套住房購買者進入市場，對購買住房者有利的條件，是假定未來住房市場價格是在現有的基礎上只漲不跌，或至少保持不下跌。如果這個假定成立，那麼首套住房購買者進入市場的貸款利率愈是優惠，其購買住房負擔就愈輕。但是，實際上這個假定是不成立的，或是與當前中央政府房地產宏觀調控目標相衝突的。也就是說，要實現中央政府房地產宏觀調控目標，房價水平全面回落是必然。

誘使購房者接火棒

可以說，當前銀行對首套住房購買者的利率優惠，就是用一點蠅頭小利誘導購買住房者進入一個吹得巨大泡沫的市場，是希望這些人來接這個房地產泡沫的最後一棒。這樣不僅讓房地產開發商的住房價格頂在天花板上不下跌，讓住房投機炒作者不改變當前市場預期，讓地方政府土地財政有緩衝機會，更為重要的是讓過高的房價不下來，內地的GDP增長能夠穩定，這些都透露中央政府房地產政策的嚴重曖昧性。

當前中央政府房地產政策的曖昧性，還表現為一方面對住房投機炒作打擊態度上十分堅決，國十條對此打擊的政策措施也十分明確，但是在實際上，對住房投機炒作嚴格限制的稅收政策就是不出台。如果說，對住房投資炒作不進行嚴格的稅收限制，那麼要想真正把內地住房市場的投機炒作清除出是不可能的。這也是當前存量房的投機炒作者以為房地產宏觀調控政策很快就會鬆綁，故根本不願退出市場的關鍵。

可見，當前內地住房市場的政策，一方面看上去中央宏觀調控的態度是十分堅決，其調控目標也十分明確，即讓過高的房價回歸理性，讓住房市場真正轉型為消費主導。但是另一方面，政府又擔心這種房地產宏觀調控讓房價快速下跌，而引導出一系列的經濟問題，又擔心這種房價下跌對內地經濟增長造成巨大的衝擊。因此，當前房地產宏觀調控政策的曖昧性隨處可見。而這種房地產政策曖昧性的核心，就是既要實現當前房地產宏觀調控目標，又不要導致住房價格快速下跌以及減少對內地經濟增長的影響與衝擊，但實際上兩個目標同時實現是不可能的。