Surveyor觀點：投資酒店需足夠誘因

網上酒店服務供應商Hotels.com發表全球酒店房價調查報告，香港蟬聯房價升幅冠軍，去年平均每晚房價1,270元，較前年升46%，若單計五星級酒店房價，香港平均每晚房價超過3,000元，位列全球頭五名最貴城市之一。另外，調查顯示，以1,000元可以享受甚麼級數酒店來看，二○一○年可入住三星級酒店，而去年則下降為只可入住二星級精品酒店。雖然以平均房價計，香港相對於世界大城市來說，如紐約2,114元、倫敦1,730元、巴黎1,630元，甚至澳門1,601元，仍屬較低，彼此距離在收窄。

回本期長折舊快

調查顯示，香港酒店房間愈來愈貴，但所享受到的質素卻在下降中。受惠於主要來自內地的訪港旅客不斷上升，去年近4,200萬人次，以及大型展覽及活動在港舉行，酒店房間的需求持續上升，而新建酒店雖然亦有增加，但始終追不上旅客增長的步伐。供求失衡之下，自然推高酒店房間價格。

目前「個人遊」只是局部開放給部分內地城市居民，據說不全面開放的原因，主要還是顧慮到本港的承受力問題，包括港口設施和酒店房間等。

現時港府已經想方法應付增長中的旅客潮，加推酒店用地出售是其一，城規會在審批酒店項目的申請時，亦比以往較多個案獲得批准。但為何近期推出招標的酒店用地，發展商卻好像不太熱衷參與投標？筆者與一位發展商高層探討過，他稱，在商言商，在研究項目可行性時，投資酒店與否還是要與投資住宅發展作比較，哪一項目回報較高、較快而風險較低就選取那一項目。

發展酒店不可以賣樓花，但投入龐大資金包括地價及建築費等卻被鎖死一段長時間才有機會翻本，建成後還要作內部裝修及設備，又要組織經營團隊，兼顧宣傳推廣及品牌管理，還要搞活動及招商，雖然近年酒店房價升，但風光背後，經營成本亦上升而裝修設備折舊快。單靠房租及餐飲等收入，慢慢回收本金，一般估計要幾十年才可翻本。或問建成酒店後整幢出售不可以嗎？這是一個美好的想法，現實是整幢酒店涉資龐大，外國知名連鎖酒店品牌來洽商管理權較多，但不易找到真正買家。

起屋賣樓更划算

相較於發展酒店，做住宅賣樓項目就划算得多。一般來說，建築期後段已可取得預售同意書，到賣出樓花，已可當作公司營利入帳。而賣樓花所得預付樓價可以用作支付建築費，項目發展期多是四至五年，埋單結算，連本帶稅後利潤再作滾動投資新項目。

要解決酒店房間不足，一定要靠政策上的靈活變通，提供足夠誘因讓酒店項目的可行性提高，筆者建議考慮設Hotel Bonus Plot Ratio 即酒店額外地積比率，以及補地價的寬減，兼且可以攤長二十年免息或低息分期支付地價。