康澤花園擁中心優勢

港鐵炮台山站位於港島線沿線中部，不論往返中區核心商業區、九龍心臟地帶尖沙咀、或是將為第二個中環的東九龍，也見方便快捷。坐落該港鐵站上蓋的康澤花園，因而獲不少於中區上班的單身一族，以及擬購置兩房單位的小家庭買家所追捧，令樓價獲支持，屋苑平均呎價更已於去年突破九七年的高位，並一口氣升穿八千元的關口，升勢強不可擋。

炮台山站一帶有康澤花園、富澤花園及豪廷峯三大私人住宅屋苑，只有康澤花園為港鐵站上蓋物業發展，因而佔盡地利，加上對出為區內的主要道路─英皇道，有巴士、小巴及電車等穿梭各區，對外交通接駁極方便。而且屋苑設有基座商場，日常購物不假外求。

呎價8400超九七

受惠於港鐵上蓋的優勢，康澤花園樓價每次於樓市低潮後，往往有力彈升至高位。據中原數據顯示，九七年樓市高峰期時，屋苑平均呎價攀升至約7,260元高位，期後反覆回落，及至○三年沙士時，呎價一度跌穿3,000元水平，並在當年十一月錄約2,675元，及至○八年初回升至近6,000元，而同年金融海嘯一役，樓價亦快速回落至低於5,000元。

不過，隨着近年樓價飛升，康澤花園平均呎價已穿越九七年高位，在去年六月呎價達8,400餘元水平，至於現時平均呎價也在8,300多元，有代理預期短期將可回升至去年高位。

康澤花園發展規模未算大，4座物業共提供約757個單位，主攻兩房及三房，面積由約507至822方呎，實用率約七成半。間隔方面，兩房主要分為兩類型，細兩房面積500餘方呎，另一類為600餘至700多方呎大兩房；至於三房戶面積由約724至822方呎，目前入場費達約640萬元。

由於英皇道兩旁建有大量物業，阻擋康澤花園單位景觀，故物業外望景觀主要分為馬路景及山景，其中向英皇道方向，低層戶會受噪音影響，只有部分極高層戶可遠眺海景，但因油街地王將發展，料會影響物業外望景致。至於向山景單位是望向寶馬山，環境亦較清幽。

康澤花園資料

地址：英皇道238號

座數：4座

單位量：約757伙

樓齡：約25年

發展商：恒隆地產及港鐵

屋苑市況：盤源減少 成交料縮

樓市氣氛日趨熾熱，令業主放盤「心雄」，部分更已反價或封盤，代理透露，康澤花園有約一成業主封盤，令盤源較上月顯著減少，現時僅有約65個，個別業主因市況向好而反價，幅度亦已由之前約3至5%，擴闊至約5至7%。

樓市於農曆新年後現小陽春，令樓價快速反彈回升，世紀21日昇黃文龍表示，康澤花園現時平均呎價為8,300餘元，不但按月升約3%，更已逼近去年中約8,400元的高位，惟因盤源減少，預期屋苑本月成交將會放緩，本月首十二日屋苑暫錄約2宗成交，與上月同期相若。

投資者佔三成半

客源方面，黃氏指出，康澤花園以用家主導，佔約六成，另因單位的收租回報率有約4厘，故亦有長線投資者入市該屋苑，佔買家比例約三成半，其餘約半成為短線投資者。

戶型簡介：入門兩房 438萬元起

康澤花園屬港島東區的中小型單位屋苑，單位間隔主攻兩房及三房，其中兩房單位以面積五百餘方呎的供應最多，入門版兩房戶的面積為約507方呎，現時入場費約438萬元。

大兩房方廳實用

落成於一九八七年的康澤花園，有不少兩房及三房單位供應，其中兩房戶主要分為面積約507至572方呎的細兩房，以及面積由約643至760方呎的大兩房，當中以面積約507方呎兩房的入場費最低，現時約438萬元，至於以間隔實用而言，則以面積約572方呎的兩房較佳，因此類單位採方廳設計，廳、房均見實用，因而受用家追捧。

市場近期錄得康澤花園入門版兩房單位的成交，一個C座低層4室，獲買家以383萬元承接，呎價約7,554元；而面積約572方呎兩房單位的新近成交，為C座高層A室，成交價480萬元，呎價近8,400元。

地區發展：北角邨地王 快招標

北角及炮台山一帶有多個項目待發展，若悉數完成，地區面貌將耳目一新，當中最矚目為北角油街綜合發展項目及前北角邨發展地皮，前者已於去年獲長實以近63億元投得，後者則擬於未來數月招標出售。

油街地皮綜合發展

油街地王原本為政府物料倉庫，乃前臨維港的優質地皮，政府籌劃出售多時，直至去年終於成功招標出售，由長實以62.672億元奪得，該地將作酒店及以住宅為主的綜合發展，其中住宅單位可享一線海景。

至於擬出售的前北角邨東面地皮，屬商住發展，佔地約31.5萬方呎，估計可建樓面約85萬方呎，亦將為區內未來新焦點。而除了政府出售的地皮外，由發展商持有的電氣道香港麗東酒店，以及鄰近的亞洲凍倉，均有意重新發展。