財星Column：兩大政策誤區成樓市調控阻力

溫家寶總理在三月十四日的中外記者會上指出，雖然國家在○三年已經提出了六條調控措施，○五年又制訂了國八條，○六年又制訂了國六條。但是，為甚麼調控不見成效？群眾也在責怪說房價愈調愈高，政策不出中南海。筆者覺得，房地產市場關係到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關係，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入，正因為涉及到金融企業和房地產企業的利益，故改革的阻力相當之大。

內地房地產市場之所以出現大問題，之所以出現重大的利益衝突，之所以出現巨大的房地產泡沫，其源頭就是○三年出台的18號文件，這個房地產開發商主導下的文件，把中央政府政策的公信力或威力一掃而空。○三年出台的18號文件最為核心內容是甚麼？一是把市場的住房投資與住房消費不作界定而混為一談，從而使得從○三年開始，中國房地產市場就逐漸演變成為一個以住房投資炒作為主導市場，讓中國一些城市房地產泡沫愈吹愈大。這樣一個住房市場不僅嚴重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重擠出效應，絕大多數住房消費者早就沒有支付能力進入市場。當前內地住房市場泡沫之大，在世界歷史上是無以復加。比如一線城市（如北京、上海（二十倍以上）等）房價的收入比，早就高於九○年代的日本（十九倍）及九七年代的香港（十五倍）；住房租金收益率（2%）嚴重低於一年期存款利率（3.5%）；住房空置率（主要是指空置在投機炒作者手的）極高和當前全國一手房市場嚴重供大於求。如果房地產市場巨大的泡沫不擠出，讓其自然破滅，不僅會導致中國嚴重的銀行危機、金融危機及經濟危機，而且也可能導致嚴重的社會危機，其問題的嚴重性一定會遠遠超出我們的想像力。

住房福利未獲重視

二是把房地產業看作是整個中國經濟增長動力，強調房地產對經濟增長的工具性。可以說，從○三年以來中國房地產宏觀調控，從來就沒有走出過「住房市場宏觀調控的工具性」這個範疇。也就是說，住房市場發展不是為了改善居民住房福利條件，而是為了GDP增長，為了對經濟增長拉動。儘管二○一○年國十條之後，已經對打擊住房投機炒作及讓住房價格回歸理性形成了共識，但「住房市場宏觀調控工具性」的認識並沒有真正改變，只不過是由大造保障性住房來彌補。當然，建設保障性住房是重要的，但它必須與政府財政能力、保障性住房分配制度及當前住房市場的價格水平相適應。

同時，在今年的兩會上，一些政府部門又在規劃政策，希望通過各種住房優惠政策，讓住房消費者進入市場來拉動住房消費。但是，這些政策從來就沒有考慮過，在當前的高房價市場是一個投機炒作主導的市場，如果讓消費者進入，也就意味着讓他們來接這個吹得巨大的房地產泡沫。

可以說，從○三年八月開始，在18號文件引導下，中國房地產市場就步入把泡沫逐漸吹得巨大的不歸路。直到一○年四月的國十條出台，上述兩個房地產宏觀調控政策嚴重誤區，才有一定程度的糾正。不過，一○年後的房地產新政策，仍然存在陷入政策誤區的迹象，而不是根本上從誤區走出。

比如說，儘管中國政府對房地產宏觀調控的態度是十分堅決，也知道要嚴厲打擊住房市場投機炒作，要讓住房市場價格回歸合理水平，或讓住房市場轉型為以消費為主導的市場，而要做到這點，國際成熟的住房市場都通過政策組合及法律制度，但是中央政府偏偏不研究及出台嚴厲打擊住房投機炒作的稅收制度，而是採取對這些住房投機炒作作用十分有限的行政手段。

在這種情況下，住房市場投機炒作者的預期不改變，他們不願意退出市場，房地產泡沫要擠出根本就不可能。這才是當前中國住房市場宏觀調控之所以十分困難的原因所在。