內房限購威力遜預期

最近一個星期，內地樓盤銷售速度有些「動起來」的感覺。根據內地中信証券研究部的數據，上星期樣本城市銷售面積環比增長12.3%，雖然較去年同期跌21.3%，但較早前悶局已經轉好。在近期樓價回落的趨勢下，估計銷售轉暖情況應該可以持續。

近期很多龍頭地產企業以促銷的名義掀起降價潮，新盤房價調整超過15至20%，吸引購房者入市。在此次銷售速度的回升趨勢中，大部分盤源是早前推出的貨尾。這些貨尾除減價沽售外，更推出首付分期促銷，或針對首套房提供九折至九五折利息優惠。

減價有限 買家積極

可能各位會問：為何內房二手市場中，價格跌幅遠較一手新盤為低？

近年限購令下的二手房市場，幾乎沒有在高位買入的炒家，所以二手房降價的速度，只是跟隨着大市，而不是和○八年一樣主動減價。所以在二手房市場，較難出現任何價格調整，價格調整只能出現在新房供應豐富的區域。

在北京、上海和深圳相對核心的區域，房價在樓市周期中可能較難調整，結果一手房超額毛利逐漸消失，以價換量幅度愈來愈小，潛在購買者面對降幅逐漸趨窄的項目，加快入市速度。估計這個限購政策的後遺症，未必是政策制訂者早前能夠預料的。

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中信証券國際 證券零售及業務發展主管 林一鳴