投資SUN角度：調控鬆綁三大內房股搶彈

中央近年一直堅決表明打壓樓市不手軟的態度，「限購」、「限貸」、房產稅等多項不利樓市的措施一個接一個。不過，內地由去年十二月至今先後兩次調低存款準備金率，人行多次進行市場回購，今年新增貸款預期達8萬億至8.5萬億元人民幣，流動性注入銀行體系，「活化」去年下半年幾乎「僵化」的借貸活動，內房股的風險溢價也隨即減低。

中國海外抗跌力強

現時在港上市的內房股當中，中國海外（00688）是市值最大的一隻，超過1,300億元，品牌認受性強，財務實力較充裕，龍頭地位毋庸置疑，股價亦最硬淨，上周五收報16.52，僅較五十二周高位低7%左右，亦只較海嘯前○七年高峰價位低約兩成，反映公司經歷樓市大低潮，依然抗跌力強。

公司將於三月中公布去年全年業績，綜合市場預測，其一一年度市盈率是十一倍，現價較其資產淨值折讓25%，低於歷史平均折讓11%，就算股價踏入今年以來反彈兩成半，但基本因素足以支持，估值仍具上望空間。

論規模，恒大地產（03333）也屬大型地產商之列，但近期賣樓表現異常突出，截至去年六月底止的中期盈利增長達1.4倍。今年一月份，其合同銷售額錄得22億元人民幣，大幅高於市場預期，股價水漲船高，今年以來彈升超過四成。

恒大地產折讓吸引

更重要的是，恒大在芸芸內房股中，估值折讓較高，股價較資產淨值折讓高達四至五成，一一年預測市盈率只有六倍，較中國海外平一大截，就算計埋公司市值、財務能力等各類風險因素，折讓的幅度亦是過大，存在重估收窄的空間。

不過，恒大的財務寬裕度的確不及中國海外，早前不斷發行高息債以應付資金需求，市況起跌對這類公司的影響較大，投資者要注意。若然樓市一如預期在下半年逐步見曙光，這類賣樓成績理想的大型內房股，要再大幅彈升絕對不難。

雅居樂彈力勝一籌

三隻作比較的內房股當中，雅居樂（03383）的市值最細，只有300多億元，且以廣東省為主要發展據點，超過一半的土儲位於廣東之內，估計今年合同銷售收益中約三分之二都是來自廣東，地區色彩濃厚。

不過，雅居樂股價今年以來反彈超過五成，是三隻股份中彈得最勁的一隻，原因之一是公司負債比率極高，達七成以上。這類高槓桿運作的房產股在地產低潮中，往往是最先受靶，這由其股價去年四月高位見過13.9元後，十月最低跌至4.16元，累積跌幅高達七成可見一斑，而公司去年中期盈利下跌近四成，只有20.92億元人民幣，表現明顯不及另外兩隻股份。

不過，股價跌得多彈得勁，若然樓市回春，雅居樂這類跌得「過分」的股份，亦往往會升得最多，有能力承受波動的投資者，不妨望多眼。